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Avant de vous accorder un prêt immobilier, la banque exige qu’il soit couvert d’une part par une assurance de prêt, d’autre part par une garantie. Il existe en réalité deux sortes de garanties, que juridiquement, on appelle sûretés : les sûretés personnelles, et les sûretés réelles, le nantissement de prêt immobilier appartenant à cette seconde catégorie. Il présente bien des avantages pour le financement immobilier de votre achat, résidence principale, mais surtout, pour l’investissement locatif.
Avant de nous intéresser spécifiquement au nantissement de prêt, revenons un instant sur les deux grandes catégories de garanties.
Les garanties se classent donc en :
L’hypothèque porte obligatoirement sur un immeuble, bien immobilier que vous possédez déjà ou celui que vous cherchez à acheter, qu’il soit existant ou à construire. L’organisme de crédit à qui vous la consentez dispose du droit de saisir et revendre le bien hypothéqué en cas de défaillance.
L’IPPD fonctionne selon le même principe, à la différence qu’elle accorde un droit de paiement en priorité sur tous les autres créanciers, même hypothécaires, et qu’elle ne peut porter que sur un bien existant.
Proche du gage, le nantissement de prêt immobilier porte sur un bien incorporel, c’est-à-dire sur un produit financier ou un produit d’épargne. Vous offrez à l’établissement prêteur un droit sur les fonds nantis. Si vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt, il ira puiser dans votre épargne pour apurer la dette.
Le nantissement de prêt immobilier est un contrat conclu entre votre banquier et vous, qui porte souvent sur l’intégralité du capital emprunté. Ce contrat peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (directement entre vous deux) ou d’un acte authentique, qui requiert la présence d’un notaire. Il convient ensuite de procéder à l’inscription du nantissement afin qu’il puisse produire ses effets.
Si vous ne payez plus les échéances du crédit immobilier, la banque peut demander en justice la vente forcée des titres donnés en gage (il s’agit d’une vente judiciaire) ou s’en faire attribuer la propriété (on parle alors d’attribution judiciaire).
L’argent des comptes nantis est indisponible : vous ne pouvez plus le retirer. Toutefois, s’agissant du traitement des fonds versés au fur et à mesure sur les comptes nantis, il convient de distinguer deux sortes de nantissements de crédit immobilier : total ou partiel.
Comme son nom l’indique, le nantissement total porte sur l’intégralité du produit nanti. Conséquence : tous les fonds que vous y versez tombent dans la poche nantie et deviennent donc indisponibles. Vous ne pouvez pas les récupérer, ni réaliser des arbitrages sur les gains qu’ils produisent, sauf si vous optez pour la gestion déléguée de votre épargne.
Le nantissement partiel prévoit que seule une fraction du compte fait l’objet du nantissement. Vous pouvez donc procéder à des rachats et arbitrages sur le fraction non nantie.
Le nantissement peut être consenti sur un prêt amortissable, avec remboursement mensuel du capital et des intérêts d’emprunt. Dans le cadre d’un prêt in fine, le nantissement n’est pas une possibilité, mais une obligation. Il présente bien des intérêts si vous vous positionnez sur un investissement locatif.
Avec un prêt in fine, vous remboursez seulement des intérêts, et le capital emprunté en une seule fois, lors de l’ultime échéance. Ce montage s’avère particulièrement adapté à un investissement locatif, car d’une part, au régime réel, vous déduisez des intérêts d’emprunt jusqu’au dénouement du contrat. D’autre part, vous dégagez chaque mois un cashflow représenté par le capital non remboursé, que vous pouvez ensuite investir sur un produit financier.
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Vous le constatez, comme toutes les garanties, le nantissement de prêt immobilier s’avère quelque peu contraignant. Dès lors, pourquoi le préférer à un investissement immobilier comptant ?
Dans un premier temps, rappelons que l’effet de levier immobilier plaide toujours en faveur de la souscription d’un prêt plutôt que d’un achat immobilier en cash. D’autant plus que dans le cadre d’un investissement locatif sous le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers et potentiellement, créer un déficit foncier qui vient en réduction de vos impôts.
Dans un second temps, examinons l’intérêt d’un nantissement de prêt immobilier pour un investissement locatif.
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Vous disposez d’une épargne investie sur une enveloppe fiscale (assurance vie, compte-titres, PEA)… Celle-ci vous rapporte des gains chaque année, représentés par un taux de rendement, mettons 4 % par an. En parallèle, un établissement prêteur vous propose un taux immobilier, que nous fixons à 1.2 % pour les besoins de l’exemple.
Deux options s’offrent alors à vous : utiliser l’épargne investie sur le placement rentable à 4 %, pour acheter le bien, ou consentir un nantissement de prêt immobilier. Avec la première formule, vous « laissez tomber » un produit qui pourtant offre une rentabilité intéressante. À l’inverse, avec la seconde formule, vous conservez votre épargne à 4 %, auquel il convient de déduire le taux d’intérêt de 1.2 %. Au final, avec ce différentiel, vous conservez un rendement de 2.8 % par an, sans tenir compte de la valorisation du bien acheté grâce à l’emprunt immobilier obtenu.
Outre la souscription d’une garantie, la banque exige que vous trouviez une assurance emprunteur pour couvrir votre emprunt. Au minimum, vous devez être protégé contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). L’établissement prêteur peut aussi vous imposer la souscription à d’autres garanties, comme l’invalidité et l’incapacité. Au final, l’assurance de prêt coûte cher : jusqu’à 30 % du total du financement.
Le nantissement de prêt immobilier peut vous permettre de vous affranchir de cette contrainte financière. En effet, c’est le capital nanti qui couvrira le solde du capital emprunté en cas d’aléa, il n’est donc pas nécessaire de prendre une assurance.
Les avantages du nantissement de prêt immobilier sont essentiellement financiers : il vous permet de booster votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire. En outre, il s’avère moins coûteux que tout autre garantie.
Toutefois, son fonctionnement, notamment en vous empêchant de disposer comme vous l’entendez des fonds nantis, présente ses limites. Un inconvénient qu’il est cependant possible de corriger, comme nous allons vous l’expliquer.
Vous l’avez compris, plutôt que d’utiliser votre épargne comme apport pour votre investissement locatif, vous la laissez sur le produit d’investissement pour en conserver les bénéfices.
En outre, comme le nantissement de prêt immobilier constitue une garantie sûre pour la banque, celle-ci peut accepter de vous prêter des fonds à hauteur du capital garanti. En clair, si vous disposez d’une épargne de 500 000 euros, vous pouvez emprunter 500 000 euros. L’idéal si vous souhaitez réaliser un projet immobilier d’envergure, comme l’investissement en coliving ou l’achat d’un immeuble locatif.
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Le coût du nantissement est adossé à celui de la créance. Ainsi, pour une épargne nantie supérieure à 41 500 euros, le coût d’inscription se limite à 130.60 euros. Il en va de même pour le coût de la radiation du nantissement, à l’issue de l’opération.
En comparaison, l’hypothèque, qui implique le passage devant notaire, une inscription au service de la publicité foncière et les frais de publication, représente jusqu’à 2 % du total de l’opération. Il faudra ensuite ajouter des frais de mainlevée d’hypothèque, si vous revendez votre bien et soldez votre prêt par anticipation.
Le cautionnement quant à lui, représente environ 1.2 % du montant du financement, avec restitution de 75 % des sommes versées au fonds mutuel de garantie, soit 0.5 % au final.
L’IPPD, qui ne suppose pas de publication foncière, se situe entre l’hypothèque et le cautionnement : comptez jusqu’à 1 % du montant du prêt.
Premier inconvénient du nantissement : il suppose que vous disposiez d’une épargne importante pour être mis en place. Il ne s’adresse donc pas à tous les investisseurs.
Deuxième inconvénient : les fonds nantis sont indisponibles, vous ne pouvez ni les retirer, ni procéder à des arbitrages. Nous vous avons expliqué qu’il est possible de limiter cet écueil grâce à la mise en place d’un nantissement partiel, mais encore faut-il que la banque accepte ce montage. Autre possibilité : souscrire à une gestion pilotée ou déléguée, qui prévoit la réalisation d’arbitrages au moins une fois par an.
Sinon, il vous reste une option : nantir un produit d’épargne pour l’emprunt et en ouvrir un autre pour accueillir l’épargne future, qui elle, restera liquide. Notez que ce montage est possible avec un compte-titres ou une assurance vie, mais pas avec un plan d’épargne en actions.
Troisième inconvénient : la convention de nantissement peut prévoir une clause d’arrosage, c’est-à-dire une clause prévoyant que vous vous engagez à maintenir la valeur des fonds nantis, même en cas de moins-value. Dit autrement, vous pouvez être contraint par la banque de réaliser d’autres versements contre votre gré sur votre compte nanti, si certains de vos actifs perdent de la valeur.