Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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La rentabilité de votre investissement immobilier dépend d’un facteur essentiel : le taux d’occupation du logement. En fonction de l’emplacement et des caractéristiques de votre bien immobilier, vous pouvez passer plus ou moins de temps à trouver, ou retrouver un locataire. Pour être certain de percevoir des recettes locatives entre deux preneurs, une solution s’offre à vous : l’assurance vacance locative. Fonctionnement, coût et avantages : tout ce que vous devez savoir sur la garantie vacance locative.
Le taux de rendement de votre investissement est forcément impacté par l’absence de locataires dans les lieux. Pour vous prémunir contre ce risque locatif, vous pouvez souscrire une assurance vacance locative ou une assurance carence locative. Il convient de ne pas confondre ces deux notions !
La carence locative désigne la période pendant laquelle vous recherchez votre premier locataire après l’acquisition ou la construction du bien. La vacance locative quant à elle désigne la période qui s’écoule entre deux locataires.
Vous avez sans doute financé votre investissement locatif au moyen d’un prêt immobilier, pour profiter de l’effet de levier de crédit. Et pendant tout le temps qu’il vous faut pour trouver un premier locataire ou un successeur à celui qui était en place, vous devrez assumer seul le remboursement des mensualités, sans pouvoir compter sur les recettes locatives.
C’est justement pour pallier cette difficulté que le propriétaire bailleur peut décider de prendre une assurance vacance ou carence locative. Grâce à celle-ci, il sera indemnisé partiellement de l’absence de loyers, en fonction des conditions prévues au contrat.
Lire aussi : Comment réaliser un investissement locatif autofinancé ?
Le plus souvent, l’assurance vacance locative est adossée à une assurance garantie loyers impayés (GLI), et est souscrite dans le cadre d’un mandat de gestion locative. Il reste possible de trouver un assureur individuel vous couvrant contre le risque de vacance locative, mais les offres sont peu nombreuses.
En contrepartie des primes que vous versez à l’assureur, celui-ci s’engage à vous verser une fraction des loyers si vous connaissez une situation de vacance ou de carence locative.
Attention, au moment de comparer les assurances vacances locatives, prenez bien en compte les conditions du contrat, comme le montant de l’indemnisation, la durée de la franchise, la durée d’indemnisation et les exclusions de garantie.
Il est possible de vous assurer contre la vacance locative, la carence locative ou les deux. Sachez que certains assureurs refusent toutefois d’indemniser la carence locative, puisqu’il est difficile d’apprécier le risque pour un logement nouvellement proposé sur le marché de la location.
À de très rares exceptions, l’indemnisation de la vacance locative comme de la carence locative, n’est jamais intégrale. Elle est le plus souvent limitée à 80 % du montant du loyer.
Il n’existe pas d’assurance vacance locative sans franchise. Généralement, le contrat prévoit une période allant de 1 à 4 mois pendant laquelle vous ne pouvez pas demander d’indemnisation à l’assureur pour couvrir l’absence de locataire.
Par exemple, si votre locataire actuel quitte les lieux au 1er avril, et que votre contrat prévoit un délai de franchise de 3 mois, vous ne serez pas indemnisé avant le 1er juillet.
L’assurance vacance locative prévoit toujours une indemnisation limitée dans le temps, pour une durée allant de 1 à 4 mois. En prenant en compte la franchise et la durée de prise de charge, vous constatez que l’assurance vacance locative n’est pas forcément un bon plan !
L’assureur vous demandera des photos de votre logement, pour vérifier que son état permet de le louer facilement et rapidement. Si par la suite, il constate que des dégradations sont intervenues, et que vous n’avez pas procédé aux réparations qui s’imposent, il peut refuser de vous indemniser.
De la même manière, si votre logement nécessite des travaux de rafraîchissement à la sortie du locataire, l’assureur peut décider de considérer comme point de départ de la garantie non pas le jour du départ du preneur, mais celui d’achèvement des travaux.
Vous l’avez compris, le principal avantage de l’assurance vacance locative est de vous proposer une compensation financière pendant une partie du temps qui vous est nécessaire pour trouver un locataire. Vous verrez dans le paragraphe suivant que cet avantage est contrebalancé par le coût de la garantie, sauf à opter pour un régime fiscal au réel. En effet, dans cette hypothèse, vous pouvez déduire les primes versées à votre assureur de vos revenus fonciers ou BIC.
Les cotisations demandées pour couvrir le risque de vacance locative sont très élevées. Si vous avez choisi un contrat mixte GLI et assurance vacance locative, comptez entre 2.5 et 4 % du loyer annuel charges comprises.
Si vous avez opté pour une assurance vacance locative seule, le tarif est un peu moins élevé : entre 1 et 1.5 % des recettes locatives annuelles.
Notez que si vous passez par un mandataire de gestion locative pour votre contrat, vous bénéficierez d’un tarif plus avantageux, négocié sur la base d’un gros volume.
En tant qu’investisseur, vous êtes bien entendu tenté de vous protéger contre un maximum de risques locatifs (assurance loyers impayés, assurance dégradations, assurance vacance locative, assurance carence locative…). Toutefois, eu égard au coût et au mode de fonctionnement de ces différentes garanties, il vaut mieux y réfléchir à deux fois !
Comprenez bien que le délai de franchise et la durée d’indemnisation viennent amoindrir le bénéfice de la prise en charge par l’assureur, et que surlouer votre bien pour compenser le coût de la garantie est un mauvais calcul. C’est ainsi qu’avant de souscrire un contrat, nous vous recommandons d’appliquer les conseils suivants pour limiter les risques de vacance locative.
C’est une évidence, mais un bien en bon état et au goût du jour attirera plus de candidats locataires. Vous avez donc tout intérêt à engager les travaux qui s’imposent, d’autant plus que vous pouvez déduire ces dépenses de vos revenus locatifs si vous avez opté pour un régime fiscal au réel.
Si votre logement répond bien aux normes de décence, est en bon état et qu’il ne trouve pas preneur, c’est très sûrement pour une seule bonne raison : le loyer n’est pas en adéquation avec la réalité du marché. Même dans les villes en tension locative, il risque de vous rester sur les bras si vous le proposez à un loyer trop élevé.
Pour être certain qu’il est correctement évalué, demandez l’avis d’un agent immobilier ou consultez des sites comme SeLoger.com. Évidemment, il faut prendre en considération le quartier, mais également la rue, les commodités à proximité, les prestations supplémentaires comme un extérieur, etc…
Peu de propriétaires prennent la peine de mettre en valeur leur logement grâce à une annonce bien rédigée et de belles photos. C’est pourtant un préalable nécessaire pour séduire les aspirants locataires.
N’hésitez pas non plus à multiplier le nombre de sites sur lesquels vous diffusez votre annonce immobilière, ou à souscrire une formule payante qui vous permet de poster plus de photos.
Si votre logement se situe à proximité d’une université ou d’un bassin d’emploi, il peut être judicieux d’opter pour la location meublée plutôt que la location vide. Vous pourrez ainsi attirer les étudiants et les jeunes actifs en mobilité professionnelle, voire les touristes de passage en location saisonnière.
De plus, les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offrent des avantages non négligeables, dont la possibilité de pratiquer des amortissements et de déduire toutes les charges. Sinon, vous profiterez de l’abattement de 50 % en régime micro-BIC, plus favorable que celui prévu pour la location vide, qui est seulement de 30 %.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée ?
La bonne sélection des locataires est essentielle pour se protéger contre le risque d’impayés. Toutefois, exiger de gagner plus de 3 fois le montant du loyer s’avère parfois contre-productif. Il faut mieux demander un garant fiable !
En choisissant l’un de nos programmes d’investissement locatif clé en main, vous bénéficiez notamment d’un service de gestion locative, grâce auquel vous vous protégez contre les aléas de la location, vacance locative incluse. Contactez-nous pour en savoir plus sur nos offres !