Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Au moment de mûrir votre projet d’investissement locatif, vous vous posez une question essentielle : la location nue est-elle la meilleure option ? Pour y répondre, vous devez prendre en compte les facteurs déterminants dans le calcul de rentabilité, à savoir les frais d’acquisition et d’entretien, la fiscalité et le risque de carence et de vacance locative. En parallèle, vous devez réfléchir aux spécificités du bail avant de choisir la location nue pour voir s’ils correspondent aux attentes de vos locataires cibles.
En location meublée, vous devez prévoir un certain nombre de meubles, dont la liste est édictée par une loi. En location nue, et comme son nom l’indique, vous n’avez pas à fournir de mobilier au locataire.
En revanche, la location nue doit remplir les critères d’un logement décent.
La surface du logement doit être d’au moins 9m2 et la hauteur sous plafond d’au moins 2.20 mètres, soit un volume habitable d’au moins 20m3.
La location vide doit assurer la santé et la sécurité du locataire. Ainsi, le gros œuvre doit être en bon état, les fenêtres et portes doivent protéger le preneur contre les infiltrations d’air, les matériaux de construction ne doivent pas être nocifs pour la santé…
Le logement nu ne doit pas être infesté de parasites ou de nuisibles tels que des cafards ou des rats.
Enfin, le bien immobilier vide doit comporter un certain nombre d’équipements permettant la production de chauffage, d’eau chaude, la cuisine ou encore l’évacuation des eaux usées.
Les loyers que vous percevez de votre investissement locatif sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus fonciers constituent l’une des catégories de votre revenu global.
Vous devez payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur vos recettes locatives. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous pour la taxation : le régime micro-foncier et le régime du réel.
Le régime du micro-foncier est forfaitaire. Il s’applique de plein droit dès lors que les revenus fonciers bruts n’excèdent pas 15 000 euros, charges non comprises.
Vous ne pouvez pas déduire les charges que vous supportez effectivement. Vous bénéficiez à la place d’un abattement de 30 %, que l’administration fiscale vous applique lors de la déclaration d’impôt.
Le montant après abattement est ajouté à votre revenu fiscal puis taxé dans votre tranche marginale d’imposition, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’ajoutent également les prélèvements sociaux de 17.2 %.
Dès lors que vos revenus locatifs excèdent 15 000 euros, ou sur option irrévocable pendant 3 ans, c’est le régime réel qui s’applique. Vous pouvez déduire certaines charges des revenus fonciers (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges de copropriété non répercutées sur le locataire…).
Dès lors que les charges que vous supportez sont supérieures à l’abattement de 30 % du régime micro, vous avez tout intérêt à choisir le régime fiscal du réel. Pourquoi ? Parce qu’il vous permet de créer un déficit foncier et de diminuer, voire de supprimer votre imposition.
Si vos charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous dégagez un déficit foncier. Vous pouvez l’imputer sur votre revenu brut global (qui comprend l’ensemble de vos revenus d’activité et de placement et constitue l’assiette imposable de votre foyer) dans une limite de 10 700 euros.
Si votre imposition est insuffisante pour absorber ce déficit foncier, vous pouvez alors le reporter. Deux cas de figure :
Le déficit foncier provient des intérêts d’emprunt ou est supérieur à 10 700 euros : vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans ;
Le déficit foncier ne provient pas des intérêts d’emprunt ou est inférieur à 10 700 euros : il est considéré comme un déficit global et reportable sur le revenu global pendant 6 ans.
L’imputation et le report du déficit foncier sur le revenu global constitue l’un des gros avantages de la location nue. La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de reporter le déficit uniquement dans la catégorie des BIC de location meublée non professionnelle.
La plus-value que vous réalisez suite à la revente du bien est taxée selon le régime des particuliers. Celui-ci prévoit une taxation à l’IR à 19 % et des prélèvements sociaux à 17.2 %.
Le régime des plus-values des particuliers offre une exonération d’IR après 22 ans de détention de l’immeuble et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Plusieurs dispositifs vous permettent de défiscaliser en location nue grâce à une réduction d’impôt ou à la création d’un déficit foncier (reportable sur le revenu global, parfois sans limitation de montant). C’est le cas de la loi Pinel, de la loi Pinel ancien, de la loi Denormandie, de la loi Malraux et de l’investissement en Monuments Historiques.
Outre le traitement avantageux du déficit foncier, la location nue présente d’autres atouts, dont peu de frais de fonctionnement et un turn-over moindre des locataires.
Le taux de rendement d’un investissement locatif est en étroite corrélation avec le prix d’acquisition et la carence locative (le temps qu’il faut avant de trouver un premier locataire).
S’agissant du prix d’achat, il n’existe pas spécialement d’avantage à acheter vide ou meublé, la différence s’effectuant sur la nature du logement : ancien ou neuf.
En revanche, une location nue peut être plus rapidement mise sur le marché. Vous devrez peut-être réaliser des travaux de rafraîchissement déductibles des revenus fonciers, mais s’il est en bon état, vous pouvez louer le bien immédiatement.
Le propriétaire bailleur d’un logement meublé doit pour sa part acheter la longue liste de meubles imposés par la loi…
La location meublée est souvent considérée comme un logement transitoire. Les locataires y posent leurs valises parce qu’ils font leurs études dans la ville, sont en mobilité professionnelle ou attendent de trouver un appartement correspondant mieux à leurs attentes.
À l’inverse, la location vide, que les preneurs peuvent aménager comme ils le souhaitent, est moins soumise au turn-over. C’est d’autant plus vrai pour les logements de grande superficie proposés aux familles !
Conséquence de la stabilité en location nue : vous vous exposez à moins de frais. Prenons l’exemple de la location meublée saisonnière. Eu égard au grand nombre d’occupants qui défilent dans le logement, celui-ci a plus souvent besoin d’être repeint, les équipements cassés ou la literie affaissée, d’être remplacés…
En location vide, les locataires ne font pas appel à leur propriétaire pour le remplacement des meubles cassés ou la réparation des équipements défectueux. Vous devez moins souvent réaliser des travaux d’entretien et de rénovation.
La location meublée intéresse majoritairement les étudiants et les jeunes actifs en mobilité professionnelle, qui se trouvent dans une ville pour une durée assez courte.
À l’inverse, une location nue permet de cibler tous les types de clientèles, du jeune couple qui se lance dans la vie aux futurs primo-accédants, en passant par les familles et seniors qui entretiennent un lien affectif avec leurs meubles de famille.
Bien qu’attractive, la location nue comporte aussi des inconvénients comme un loyer plus faible, une offre abondante de biens sur le marché et un contrat de location bien moins souple qu’en location meublée.
En location nue, le loyer est inférieur de 10 à 30 % à un loyer en location meublée. Un facteur qui a un impact non négligeable sur la rentabilité de votre investissement locatif !
Même si elle est en progression constante, notamment depuis la crise sanitaire, l’offre en location meublée est encore largement inférieure à celle de la location nue. En conséquence, vous êtes en concurrence avec un plus grand nombre de propriétaires, et vous vous exposez ainsi à un risque de carence ou de vacance locative, contre lequel vous pouvez vous assurer.
Le bail de location vide impose bien plus de contraintes au bailleur que le bail de location meublée, comme vous pouvez le constater en consultant le tableau ci-dessous :
En synthèse, à qui s’adresse la location nue ?