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Le capital social d’une SCI peut être constitué grâce à un apport en numéraire ou un apport en nature, comme votre immeuble. Passer un bien propre en SCI présente l’avantage d’en simplifier la gestion et d’en anticiper la transmission. Cette opération peut être réalisée à la création de la SCI ou dans le cadre d’une augmentation de capital.
Il n’est pas possible de constituer une société civile immobilière (SCI) avec une seule personne, elle doit être créée par au moins deux associés. La SCI a pour but la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, qui forme son objet social. Dotée d’une personnalité morale distincte de celle des associés, la SCI devient propriétaire des biens.
La responsabilité des associés quant aux dettes sociales n’est pas limitée aux apports qu’ils concèdent dans le capital social : elle est indéfinie. Les créanciers peuvent donc saisir les biens propres des associés, dans la limite de leur quote-part de détention dans le capital.
En outre, la responsabilité des associés est subsidiaire : les créanciers peuvent la rechercher seulement après avoir vainement mis en cause la SCI.
La SCI est administrée par un gérant, qui prend seul toutes les décisions entrant dans l’objet social. Selon ce que prévoient les statuts juridiques de la SCI, les autres décisions sont prises par les associés réunis en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
La SCI est une société fiscalement transparente. De plein droit, les bénéfices qu’elle dégage sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu. On parle alors de SCI à l’IR. Avec ce régime fiscal, les associés peuvent déduire des charges de leurs revenus fonciers, créer un déficit foncier ou encore bénéficier du régime des plus-values des particuliers.
Sur option, la SCI peut être imposée à l’IS. La SCI à l’IS permet de pratiquer des amortissements et de reporter les déficits antérieurs sans limitation. Toutefois, elle fait naître une double imposition dès lors que les associés décident de se verser des dividendes.
Lire aussi : Comment choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
Pour créer une SCI, il convient d’effectuer des apports qui constituent le capital social. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales. Ces apports peuvent être de deux sortes :
Les apports en numéraire : il s’agit d’une somme d’argent qui concourt à la formation du capital de la SCI ;
Les apports en nature : les associés décident de donner la propriété de biens qu’ils possèdent à la SCI, qu’il s’agisse de biens mobiliers ou immobiliers. Dès lors, il est possible de passer un bien propre en SCI.
Vous pouvez choisir de passer un bien propre en SCI lors de sa création, mais également en cours de vie sociale, dans le cadre d’une augmentation de capital. Le capital est augmenté de la valeur de l’immeuble apporté, et la SCI émet de nouvelles parts sociales qui viennent en rémunération de l’apport.
L’article 1843-3 du Code civil dispose que : « Chaque associé est débiteur envers la société de tout ce qu’il a promis de lui apporter en nature, en numéraire ou en industrie. ».
Passer un bien propre en SCI n’est pas sans conséquence pour l’associé, puisque cette opération se traduit par un transfert de propriété du bien vers la société, qui en devient donc propriétaire. L’associé est tenu de mettre le bien à disposition de la SCI.
Le même code prévoit que lorsque l’apport est en propriété, l’associé est garant envers la société comme un vendeur envers son acheteur. En d’autres termes, il est notamment tenu à la garantie des vices cachés.
Lorsque l’apport est en jouissance, l’associé est garant envers la société comme le bailleur envers son preneur. Il doit laisser la SCI libre d’utiliser le bien apporté, par exemple de le mettre en location en d’en percevoir les loyers.
Lire aussi : Peut-on créer une SCI quand on est fonctionnaire ?
Transférer un bien propre à une SCI présente plusieurs avantages :
La gestion simplifiée du patrimoine
Souvent, la SCI est constituée dans un cadre familial. Passer un bien propre en SCI permet de gérer plus facilement le patrimoine, qui autrement, dans le cadre d’un achat à plusieurs, relèverait du régime de l’indivision.
Rigide, l’indivision prévoit que les décisions portant sur l’administration et la gestion des biens sont prises à la majorité des deux tiers, celles portant sur la disposition des biens, à l’unanimité.
En outre, l’indivision ne permet pas de pérenniser le patrimoine, car il est possible de provoquer le partage à tout moment.
Passer un bien propre en SCI permet de contourner ces écueils. Les décisions portant sur le bien seront prises par le gérant ou par la collectivité des associés, qui délibèrent en fonction de modalités et de règles de majorité prévues par les statuts.
Le bien propre est amené à rester en possession de la SCI. La revente ne portera pas directement sur le bien, mais sur les parts sociales, et il est possible de prévoir une clause d’agrément pour garder un droit de regard sur les nouveaux entrants au capital.
Lire aussi : Pourquoi créer une SCI entre amis pour investir dans l’immobilier ?
La transmission optimisée du patrimoine
Si vous pensez à passer un bien propre en SCI, c’est très certainement aussi pour anticiper votre succession. Cette structure juridique permet en effet de limiter, voire de supprimer les droits de succession pour vos héritiers, par le truchement des donations avec abattements rechargeables et le démembrement de propriété des parts.
Dégager des liquidités
Passer un bien propre en SCI peut aussi avoir pour objet de dégager des liquidités. Par exemple, vous disposez d’un immeuble locatif, qui est évalué à 400 000 euros. Vous constituez une SCI, qui rachète votre bien immobilier grâce à un emprunt de 400 000 euros. Elle le rembourse moyennant les loyers perçus. De votre côté, la vente vous rapporte de la trésorerie, que vous pouvez par exemple affecter à un autre projet d’investissement locatif.
Analysée comme une vente à soi-même, cette opération n’est pas sans danger. Il convient de se rapprocher d’un spécialiste pour ne pas tomber dans l’abus de droit et faire l’objet d’un redressement fiscal.
Passer un bien propre en SCI nécessite un formalisme assez lourd. Si vous réalisez cette opération après avoir créé la SCI, vous devez assumer en plus les démarches et frais liés à la modification statutaire. C’est pourquoi il vaut mieux créer la SCI pour acheter le bien propre que d’effectuer la transaction en cours de vie sociale.
L’apport en nature dans une SCI n’a pas besoin d’être évalué par un commissaire aux apports. Il appartient donc aux associés d’apprécier eux-mêmes la valeur du bien, en se montrant vigilant.
Sous-évalué, le bien lèse l’associé qui le consent, surévalué, il mène à une augmentation fictive du capital. Les associés demeurent responsables des conséquences d’une mauvaise évaluation de l’apport durant 5 ans, d’où l’intérêt de quand même faire appel à un commissaire aux apports.
Passer un bien propre en SCI à la création s’analyse comme une transaction immobilière. Dès lors, il faut faire appel à un notaire, qui constate par acte authentique l’apport en nature à la SCI. Et bien entendu, payer les frais de notaires afférents !
Les communes disposent d’un droit de préemption, qui leur permet de se porter acquéreurs en priorité du bien propre. Cette atteinte à la liberté contractuelle est justifiée par l’intérêt public.
Pour déterminer si le bien propre est concerné par le droit de préemption, il vous faut envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu de situation du bien. Celle-ci dispose d’un délai de 2 mois pour vous répondre. Sans retour de sa part au bout de 2 mois, elle est réputée avoir renoncé à son droit de préemption.
Autre formalité pour passer un bien propre en SCI : la publication foncière. Celle-ci est nécessaire pour rendre l’apport opposable au tiers. Il appartient au gérant de s’occuper de cette démarche.
Rappelez-vous, l’apport d’un immeuble à une SCI s’analyse comme une vente immobilière. Dès lors, considéré comme un vendeur, vous devrez peut-être payer une plus-value.
Déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, la plus-value est exonérée de taxation uniquement si elle concerne la résidence principale.
Pour tous les autres biens, la taxation donne lieu à l’application du régime des particuliers, au taux de 19 %. Des abattements pour durée de détention sont prévus pour la taxation de la plus-value et les prélèvements sociaux. Pour être totalement exonéré de chacune de ces taxes, vous devez avoir conservé le bien respectivement 22 et 30 ans.
L’apport d’un immeuble à une SCI à l’IS donne lieu au paiement d’un droit d’enregistrement de 5 %.
Pour une SCI à l’IR, lorsque l’apport est consenti à titre pur et simple (c’est-à-dire moyennant l’attribution de parts sociales), alors il est exonéré de droit d’enregistrement.
Lorsque l’apport à une SCI à l’IR est consenti à titre onéreux (l’associé reçoit une rémunération en plus des parts sociales), alors il faut régler le droit d’enregistrement de 5 %.