Le temps des bonnes affaires
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Pour faire un investissement immobilier en location meublée, deux choix s’offrent à vous : la détention directe du patrimoine ou la création d’une société. Si vous ne souhaitez pas vous associer, vous pouvez envisager de créer une SASU de location meublée. Son fonctionnement souple en fait une structure juridique idéale pour la gestion d’un bien immobilier. Toutefois, vous devrez composer avec une fiscalité lourde et des cotisations sociales élevées.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter un certain nombre de mobilier, dont la liste est énumérée par la loi. Vous devez ainsi prévoir une literie, de quoi cuisiner (ustensiles de cuisine, plaques de cuisson…), des meubles de rangement ou encore du matériel d’entretien.
Le contrat de location meublée prévoit une durée d’engagement minimum d’un an avec le locataire, 9 mois si c’est un étudiant, entre 1 et 11 mois pour un bail mobilité. S’il souhaite reprendre le logement ou le vendre, la durée de préavis applicable au propriétaire-bailleur est de 6 mois. De son côté, le locataire dispose d’un délai de préavis d’un mois s’il désire quitter les lieux. Vous pouvez exiger un dépôt de garantie du preneur, représentant au maximum 2 mois de loyers.
En tant que particulier, vous pouvez faire de la location meublée sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). La dimension professionnelle de votre activité est acquise dès lors que vous dégagez plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et que celles-ci sont supérieures à vos autres revenus. Ces statuts présentent de nombreux avantages, dont la possibilité de déduire des charges des revenus locatifs et de pratiquer des amortissements en LMNP et LMP. À condition, toutefois, d’être taxé à l’impôt sur le revenu et d’opter pour le régime réel, et non pour le régime micro-BIC.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?
La société par actions simplifiée unipersonnelle est, comme son nom l’indique, une société avec un actionnaire unique. Cette société commerciale appartient à la famille des sociétés de capitaux, comme sa grande sœur la SAS immobilière ou comme la société anonyme. Elle peut exercer la plupart des activités, dont la location meublée, à l’exception de certaines activités réglementées (débit de tabac, notamment).
La SASU de location meublée présente un avantage certain pour les entrepreneurs : elle est à responsabilité limitée. En clair, en cas de dettes, les créanciers peuvent seulement se payer sur le capital social de la SASU, mais pas sur vos biens propres.
Pour constituer une SASU location meublée, vous devez réunir un capital social, sans montant minimum requis. Vous réaliserez ainsi des apports en numéraire (somme d’argent) ou des apports en nature (un immeuble, par exemple).
Si la SASU est plébiscitée des entrepreneurs, c’est pour la souplesse qu’elle offre. Vous pouvez régler son organisation et son fonctionnement comme vous l’entendez, et la loi prévoit une certaine flexibilité dans la rédaction des statuts, ce qui n’est pas le cas pour la SARL immobilière. Si par la suite, vous souhaitez faire entrer un associé dans le capital social, vous pourrez faire évoluer la SASU en SAS sans formalités de transformation, à condition que les statuts le prévoient.
Le président de SASU administre la société et dispose de tous les pouvoirs pour réaliser son objet. Le plus souvent, c’est l’associé unique qui assume cette fonction. Le président doit être nommé dans les statuts constitutifs. D’un point de vue du régime social, il est considéré comme un assimilé salarié. Sa rémunération est un salaire imposable à l’IR, et ce statut entraîne le paiement de cotisations sociales élevées (plus ou moins similaires à celles des salariés).
Dans une société classique, c’est la collectivité des associés ou actionnaires, rassemblés en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, qui prend les décisions relatives à la vie de la société, comme l’approbation des comptes annuels ou la dissolution. En SASU, vous prendrez seul les décisions, qui seront formalisées dans les « PV de décision de l’associé unique ».
Comme n’importe quelle autre société, la création d’une SASU de location meublée requiert un formalisme lourd. Pour lui conférer une existence juridique, et donc une personnalité morale distincte de la vôtre, il vous faut accomplir de nombreuses formalités.
Tout d’abord, vous devez rédiger les statuts de la SASU. Même si vous êtes l’associé unique et que le fonctionnement de la société repose sur vos épaules seulement, mieux vaut confier cette tâche à un professionnel plutôt que d’utiliser un modèle gratuit disponible sur Internet.
Il vous faut ensuite constituer le capital social grâce aux apports puis en libérer la moitié, c’est-à-dire déposer les fonds auprès d’une banque.
Vous allez publier une annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales, puis remplir le formulaire M0 de création d’entreprise. Celui-ci sera adressé au CFE pour l’immatriculation de la SASU de location meublée, accompagné de justificatifs comme l’avis de parution au JAL ou l’attestation de dépôt des fonds. Une fois que vous aurez le Kbis en main, vous pourrez légalement exercer votre activité.
De plein droit, la SASU est soumise au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (SASU à l’IS). Sur option valable pour les 5 premiers exercices sociaux, il est possible de préférer une taxation à l’impôt sur le revenu (IR), entre les mains de l’associé unique en vertu de l’article 239 bis AB du Code général des impôts dès lors que l’activité de location meublée est prépondérante dans le chiffre d’affaires de la SASU.
La SASU de location meublée va en effet subir une double imposition des bénéfices et revenus locatifs :
A noter néanmoins qu’il y a de nombreuses charges déductibles des revenus locatifs au niveau de la société telles que l’amortissement du bien immobilier. Théoriquement, il est possible d’obtenir un résultat fiscal nul de sorte que les loyers perçus ne seront pas imposables à l’IS pendant plusieurs années ! A défaut d’avoir un résultat fiscal positif vous ne pourrez pas vous verser de dividendes, par contre votre trésorerie augmentera significativement au fil des années. Cela peut constituer une opportunité faire croître le patrimoine immobilier de la SASU avec un nouvel investissement locatif en meublé !
Même si votre objectif est actuellement la location meublée, vous aurez peut-être envie à terme de revendre le patrimoine immobilier de la SASU. La fiscalité est ici aussi lourde, car la plus-value est imposable au régime des professionnels, bien moins avantageux que celui des particuliers.
La plus-value est obtenue par la différence entre le prix de cession et la valeur nette du comptable du bien, c’est-à-dire déduction faite des amortissements. Or ceux-ci pèsent un poids important, si bien que la VNC sera basse et en conséquence, la plus-value très élevée. De plus, vous ne bénéficiez pas d’un abattement pour durée de détention.
A la question quelle société pour un investissement locatif, la réponse n’est peut-être pas forcément la SASU. Reprenons les avantages et inconvénients de ce statut pour faire de la location meublée.
La loi n’impose pas de capital social minimal : vous pouvez en théorie lancer votre activité de location meublée en SASU avec peu d’investissement de départ. Toutefois, votre activité nécessite des fonds importants pour acquérir et gérer le patrimoine immobilier. Dès lors, il convient d’opter pour un montant de capital adapté pour fonctionner, mais aussi pour rassurer les créanciers, notamment les organismes de crédit. Le capital constitue en effet leur gage en cas de dette, et s’ils le jugent trop faible, ils risquent de ne pas vous consentir de prêt immobilier ou professionnel.
Pour vous, cette spécificité de la SASU de location meublée est clairement un avantage, puisque vous mettez ainsi à l’abri votre patrimoine personnel. Celui-ci ne pourra jamais être saisi par les créanciers en cas de difficulté.
Mais en ce qui concerne le financement de l’acquisition des biens immobiliers, cet atout se transforme en inconvénient. Contrairement à une société où la responsabilité des associés est indéfinie, une banque qui accepte d’accorder un prêt ne peut pas se retourner contre vous en cas de défaillance dans le remboursement. C’est pourquoi elle exigera le plus souvent une sûreté réelle ou personnelle.
Il constitue un avantage dans le sens où en tant qu’assimilé salarié, vous disposez d’une protection sociale plus étendue qu’un travailleur indépendant, bien que vous n’ayez pas droit à l’assurance chômage. En revanche, les cotisations sociales sont élevées : elles représentent environ 62 % de votre rémunération nette (contre 45 % pour un TNS).
Nous l’avons vu, la SASU de location meublée supporte une double imposition dès lors que vous vous versez des dividendes, ce qui est sûrement votre objectif en tant qu’investisseur immobilier. À la revente des biens, la taxation est aussi lourde.
En revanche, pour une future transmission du patrimoine, la SASU de location meublée est une bonne option, car l’illiquidité des parts offrent une décote sur le prix de cession, et il est possible de mettre en place un démembrement permettant à vos héritiers de devenir pleinement propriétaires des biens à vos décès, sans frais supplémentaires.
De plus, grâce aux amortissements du bâti, il est possible d’obtenir un résultat fiscal nul (non imposable) tout en dégageant un surplus de trésorerie particulièrement utile pour développer le patrimoine de la société.
En conclusion, faut-il préférer une SCI pour faire de la location meublée ? Non, car si le régime de l’IR est a priori avantageux pour l’imposition des bénéfices, il n’est plus applicable dès lors que la SCI exerce une activité commerciale, ce qui est le cas de la location meublée. Elle devient obligatoirement une SCI à l’IS !
La SARL de famille en revanche, offre la possibilité d’exercer une activité commerciale tout en restant soumise à l’IR.