Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Acheter à Paris relève d’une gageure tant les biens sont chers et la concurrence, rude. Une alternative se dessine : un investissement locatif en banlieue parisienne. Les prix y restent abordables, et les projets urbains du Grand Paris Express font exploser la demande locative. Mais où investir en banlieue parisienne ? Des réponses !
Avant d’entrer dans le vif du sujet et de se demander où investir autour de Paris, revenons un instant sur les critères qui plaident en faveur d’un positionnement en Île-de-France.
En moyenne à Paris, le prix d’achat dans l’ancien s’établit à 10 170 euros du mètre carré pour un appartement. Il cache de fortes disparités : selon l’arrondissement et le quartier, il varie de 6 918 euros à 15 736 euros.
Un vrai fléau pour la rentabilité de l’investissement immobilier, d’autant plus que le marché reste haussier : + 18.5 % en 5 ans, +20.9 % en 10 ans. Outre le financement à trouver, l’écueil des prix parisiens est qu’il faut de nombreuses années pour rentabiliser son investissement.
Et c’est là où un investissement en banlieue parisienne prend tout son sens. Les transactions s’effectuent à des prix plus raisonnables, à l’exception des fleurons comme Neuilly-sur-Seine, Saint-Mandé ou encore Levallois-Perret.
Mais vous pouvez investir en banlieue parisienne à un prix deux à trois fois inférieur à ceux de la capitale, par exemple à Aulnay-sous-Bois, Cergy ou encore Aubervilliers.
GPE pour Grand Paris Express, un projet urbain, économique et social sans précédent. Son objectif principal ? Renforcer l’attractivité de la banlieue parisienne en désenclavant ses territoires. Comment ? Grâce au supermétro, qui permettra de relier les pôles économiques et les différentes communes franciliennes beaucoup plus rapidement.
Les investisseurs aguerris ne s’y sont pas trompés, qui se sont déjà positionnés sur ce marché de report, dopant au passage le prix au mètre carré des villes proches des futures gares du GPE.
Prenons des exemples sur quelques lignes du futur métro :
Pouvoir rejoindre plus rapidement les hubs économiques comme celui de la Défense constitue un atout certain pour les investissements immobiliers en Île-de-France.
En parallèle, d’autres projets se développent, qui méritent que l’on s’y penche, comme celui du plateau de Saclay, appelé à devenir un haut lieu de la recherche française.
La ligne 18 va encore renforcer l’attractivité des communes à proximité, mais où le foncier reste accessible, comme Palaiseau, Massy ou Gif-sur-Yvette.
Si elles ont longtemps été boudées pour des raisons d’insécurité et d’habitat dégradé, les communes des couronnes autour de Paris ont, et font l’objet de projets d’envergure pour restaurer le cadre de vie. Elles retrouvent leurs lettres de noblesse auprès des locataires, en quête de grandes surfaces à des prix moins indécents que ceux de Paris.
La crise de la Covid-19 et la mise en place généralisée du télétravail ont aussi dopé l’attrait des logements en région francilienne. Encore une bonne raison d’investir en banlieue parisienne !
Avec des prix de vente plus faibles, une progression du marché remarquée et qui devrait se poursuivre, et une demande locative en hausse, tous les voyants sont au vert pour s’offrir un taux de rendement supérieur à celui de la capitale. Mais où investir pour avoir la meilleure rentabilité en Île-de-France ? On vous répond par zone géographique.
Vous choisirez la banlieue où investir en fonction de votre stratégie d’investisseur : court ou long terme (plus-value vs revenus), clientèle cible et apport disponible.
En première couronne, la ville d’Aubervilliers disposera à l’horizon 2030 de deux stations du GPE, en plus du prolongement de la ligne 12, intervenu récemment. Les prix en progression de 20 % sur 5 ans demeurent accessibles : 4 305 euros pour un appartement, 3 645 euros pour une maison.
En clientèle cible, vous pouvez miser sur les étudiants du campus de Condorcet, les fonctionnaires et les salariés des grands noms de l’industrie comme Rhodia et Saint-Gobain.
Quartiers à privilégier ? Le Fort d’Aubervilliers, à proximité du métro ligne 7, et le centre-ville, qui bénéficiera de la ligne 15.
Investir à Saint-Denis, c’est s’inscrire sur un territoire en profonde mutation, bientôt connecté à 4 lignes du GPE, à la gare Saint-Denis Pleyel. Des projets relatifs aux Jeux Olympiques de 2024 transfigurent aussi la ville.
En moyenne de 4 372 euros pour un appartement, le prix au mètre carré a bondi de 17.6 % en 5 ans.
Cible ? Les jeunes actifs travaillant à la Défense, qu’ils pourront rallier en moins de 15 minutes.
Quartiers à privilégier ? Confluence / Pleyel et Floréal-Allende.
Premier avantage d’un investissement à Bondy ? Son importante desserte en transports en commun, qui sera renforcée par la ligne 15 du GPE. Mais aussi des prix parmi les plus bas pour investir en banlieue parisienne : 3 080 euros pour un appartement, 3 035 euros pour une maison.
Avec les loyers pratiqués localement, il est possible de dégager une rentabilité autour de 6 %. Les acheteurs en quête d’opération d’achat-revente doivent savoir que les prix ont grimpé de 17.2 % en 5 ans.
Clientèle cible ? Les familles, grâce aux nombreux établissements scolaires, espaces verts et équipements sportifs.
Quartiers à privilégier ? Les Rives de l’Ourcq, qui accueillera la gare de la ligne 15, et le centre-ville, pour son habitat pavillonnaire très prisé des locataires.
Avec un investissement à Noisy-le-Grand, vous misez sur l’une des communes qui aura accès à une liaison aux lignes 15 et 16 en 2025.
Côté prix, comptez 4 105 euros du mètre carré pour un appartement, 3 776 pour une maison. Ils ont évolué à la hausse de 19.3 % sur 5 ans, l’idéal pour les investisseurs de court terme. La rentabilité s’établit autour de 5.5 %.
Public cible ? Les salariés du quartier d’affaires de Mont d’Est, les familles, les étudiants (proximité notamment d’un centre du CNAM).
Quartiers à privilégier ? Les Richardets (gare des lignes 15 et 16) et de la Butte Verte (écoles et équipements publics).
Oui, le prix au mètre carré n’est pas le plus accessible pour un investissement locatif en banlieue parisienne : 8 631 euros pour un appartement dans l’ancien. Mais de bons coups restent à faire dans cette ville, qui jouit de la réputation du château éponyme, et qui bénéficiera bientôt d’un raccordement à la ligne 18.
Public cible ? Les cadres, familles et étudiants (population estudiantine estimée : 12 000).
Quartiers à privilégier pour investir à Versailles ? Clagny-Glatigny et Saint-Louis.
Plus abordable, l’investissement à Clamart nécessite une mise de départ de 5 914 euros par mètre carré dans l’ancien. Il a bondi de 23.7 % en 5 ans, porté par l’arrivée à l’horizon 2023 de la ligne 10 du tramway, et de la ligne 15 du métro en 2025.
Public cible ? Les familles, grâce aux espaces verts et infrastructures scolaires.
Quartiers à privilégier ? Gare, Plaine sud et Panorama.
Les prix ici sont très accessibles : 4 095 euros du mètre carré dans l’ancien, avec une progression de 13.5 % en 5 ans. Cette ville figure sur le tracé de la ligne 15, avec une gare qui ouvrira ses portes en 2025.
Public cible : les étudiants et chercheurs.
Quartiers à privilégier ? Front du Lac, Vieux Créteil et l’Échat.
Comptez 4 250 euros du mètre carré dans l’ancien pour investir à Vitry-sur-Seine, en augmentation de 23.4 % sur 5 ans. La ville profitera du dynamisme d’une correspondance avec la ligne 9 du tramway circulant entre Paris et Orly.
Public cible : les familles.
Quartiers à privilégier : Plateau, Moulin Vert, Ardoines.