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Valoriser votre bien immobilier tout en diminuant votre assiette imposable, c’est possible grâce aux travaux déductibles des revenus fonciers. Vous devez toutefois être assujetti au régime du réel, étant entendu que tous les travaux immobiliers n’ouvrent pas droit à la déductibilité.
Précision : dans cet article, nous abordons les travaux déductibles des revenus fonciers. Pour être considérées comme des revenus fonciers, il faut que les recettes locatives proviennent d’un logement mis en location vide.
L’administration fiscale distingue trois grandes catégories de travaux : les travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration et les travaux de construction et les travaux d’agrandissement. Toutes ne constituent pas des travaux déductibles de l’impôt sur le revenu. La lisière est parfois un peu mince entre ces catégories, et en l’absence de définition légale précise, c’est toujours la jurisprudence qui tranche pour apprécier leur caractère déductible.
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Selon le Bofip, les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Les dépenses d’amélioration sont celles qui sont engagées pour ajouter des éléments ou des équipements nouveaux au bien immobilier sans en modifier la structure.
Lorsque les travaux d’amélioration sont réalisés en même temps que des travaux de réparation ou de construction, l’ensemble constitue normalement un tout indissociable.
Les dépenses de construction et d’agrandissement sont celles qui modifient substantiellement le gros œuvre de l’immeuble existant ou qui augmentent sa superficie. En principe, les travaux de construction sont indissociables des autres travaux.
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Les dépenses qui entraînent une augmentation de la valeur de votre bien ne peuvent jamais être déduites de vos revenus. A priori, les travaux entrent dans ce cas de figure. En réalité, il faut distinguer selon la catégorie de travaux, comme nous le verrons plus loin. La déductibilité des travaux des revenus fonciers est ainsi possible, sous réserve d’être assujetti au régime du réel et d’avoir la charge des dépenses.
Les revenus locatifs que vous percevez de la location vide sont considérés comme des revenus fonciers. En conséquence, pour l’imposition de vos recettes locatives, vous disposez de deux options : le régime fiscal du micro-foncier et le régime du réel.
Avec le régime du micro-foncier, les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Vous bénéficiez en effet d’un abattement de 30 % au titre de toutes vos dépenses.
À l’inverse avec le régime réel, vous pouvez déduire vos charges des revenus fonciers, dont certains travaux.
Pour que les travaux soient déductibles des revenus fonciers, il faut qu’ils soient à votre charge, en votre qualité de propriétaire bailleur. Les dépenses de travaux que vous répercutez sur votre locataire ou qui sont engagées par ce dernier au titre des charges locatives ne peuvent donc pas être déduites des revenus fonciers.
Par exception, constituent des dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers celles qui sont occasionnées par un cas de force majeure ou la vétusté. Dans cette hypothèse, les charges normalement considérées comme locatives perdent leur caractère locatif.
Le régime réel vous autorise donc à déduire vos travaux et autres dépenses. Si ces charges sont d’un montant supérieur à votre impôt, alors vous créez un déficit foncier. L’avantage, dans cette hypothèse, c’est que le déficit foncier peut être déduit de votre revenu global, dans une limite de 10 700 € par an. En d’autres termes, si les revenus de votre foyer atteignent 45 000 € et que vous générez un déficit de 10 000 €, alors vous serez imposé seulement sur 35 000 €.
Si votre déficit est supérieur au plafond de 10 700 €, vous pouvez reporter l’excédent pendant les 6 années suivantes sur vos revenus fonciers, toujours dans cette limite de 10 700 €. Toutefois, tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers, comme nous allons à présent vous l’expliquer.
Reprenons chacune des catégories de dépenses pour déterminer lesquelles constituent des travaux déductibles des revenus fonciers et celles qui ne le sont pas, avec des exemples.
En investissement locatif, vous êtes autorisé à déduire les travaux de réparation et d’entretien des revenus fonciers, que le bien soit situé en zone rurale ou urbaine. Sont considérées comme des dépenses de réparation et d’entretien celles permettant le maintien en état du logement en location nue pour qu’il soit conforme à sa destination. Entrent dans cette catégorie :
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En principe, les dépenses d’amélioration sur un bien en location ne sont pas déductibles des revenus fonciers, car elles sont susceptibles d’engendrer une valorisation immédiate du logement.
Toutefois, elles le deviennent dès lors qu’elles portent sur des locaux à usage d’habitation. De la même manière, les travaux portant sur des propriétés rurales sont déductibles des revenus fonciers.
Avec des travaux d’amélioration, vous allez apporter un élément de confort nouveau ou un nouvel équipement au logement, sans attenter à l’existant. Entrent dans cette catégorie, les travaux relatifs à :
Bon à savoir : si vous avez déjà obtenu un crédit d’impôt pour une dépense d’amélioration portant sur la rénovation énergétique, alors vous ne pouvez pas la déduire des revenus fonciers. En revanche, la part qui excède le plafond du crédit d’impôt entre dans la catégorie des travaux déductibles des revenus fonciers.
En principe, les dépenses engagées pour la construction, la reconstruction et l’agrandissement d’un bien immobilier ne constituent pas des travaux déductibles des revenus fonciers. Cette disposition s’explique par le fait que les dépenses d’investissement de cette catégorie sont susceptibles de valoriser immédiatement le logement.
Le législateur a prévu deux exceptions, en faveur des propriétés rurales et des déductions d’amortissement prévues par les dispositifs Périssol, Besson neuf et Robien (sous conditions d’engagement de location).
Ainsi, ne constituent pas des travaux déductibles des revenus fonciers ceux portant sur :
Certaines opérations de réhabilitation ou de rénovation d’un bien immobilier nécessitent d’engager des travaux de différentes catégories, de manière conjointe ou successive. Dès lors, il peut être difficile de déterminer lesquels sont déductibles des revenus fonciers, avec redressement fiscal à l’appui. Selon la jurisprudence, il convient d’apprécier le caractère déductible des travaux selon s’ils sont dissociables ou non des autres.
Le principe est simple à première vue : si les dépenses sont dissociables, alors il faut apprécier la déductibilité des travaux catégorie par catégorie. Les travaux de rénovation, d’entretien et d’amélioration pourront ainsi être déduits des revenus fonciers, mais pas les travaux de construction.
À l’inverse, si les dépenses sont indissociables, il convient d’apprécier globalement la déductibilité des travaux, et non pas catégorie par catégorie. Le Conseil d’État est venu dire que les travaux de rénovation réalisés à l’occasion de travaux de reconstruction et d’agrandissement ont un caractère indissociable. Ainsi, les travaux de rénovation ou d’amélioration qui pourraient être déductibles ne le sont plus car ils sont assimilés aux travaux de reconstruction.
Par exemple, vous engagez des travaux de rénovation d’un logement existant, en modifiant la répartition des pièces et en étendant sa superficie avec un garage. Dans le même temps, vous réalisez des travaux portant sur la toiture de l’immeuble. Deux questions se posent ici :
Comme de lourds travaux de reconstruction et d’agrandissement ont été engagés, il n’est pas possible d’en dissocier les travaux de rénovation. Par voie de conséquence, aucune des dépenses réalisées à cette occasion n’ouvrira droit à la déduction. Il vous faut donc vous montrer prudent au moment de faire votre déclaration d’impôt !
Au travers nos offres d’investissement locatif clé en main, nous sommes en mesure de vous conseiller sur les déclarations adéquates et d’envisager les travaux permettant de maximiser la génération de déficits fonciers (quand cela s’avère possible) !