Le temps des bonnes affaires
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Vous avez un projet d’investissement locatif en meublé, vous vous demandez donc si vous aurez besoin d’un expert-comptable LMNP et LMP. Tout dépend du régime fiscal que vous choisirez, micro ou réel. Pour choisir votre partenaire, vous prendrez en compte des critères comme sa réputation et sa disponibilité.
Pour déterminer si vous avez besoin d’un expert-comptable LMNP, rappelons quelles sont la différence et la fiscalité applicable aux statuts LMNP et LMP.
Pour distinguer le loueur en meublé non professionnel (LMNP) du loueur en meublé professionnel (LMP), il faut se baser sur deux critères. Si l’un d’eux fait défaut, vous serez considéré comme un LMNP. Si vous cochez les deux, comme un LMP.
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Les recettes locatives que vous percevez sont des BIC, car la location meublée est considérée comme une activité commerciale. La fiscalité en LMNP diffère de la fiscalité en LMP pour le traitement du déficit, la taxation de la plus-value et l’assujettissement à l’IFI.
Il existe deux régimes fiscaux pour l’imposition des loyers : le régime micro-BIC et le régime réel, simplifié ou normal.
Il s’applique de plein droit si vos recettes locatives n’excèdent pas 76 200 euros en location classique, 172 600 euros pour un meublé de tourisme. Vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais profitez d’un abattement de 50 % pour un meublé classique, 71 % en meublé de tourisme.
Plus avantageux pour les contribuables fiscalisés, le régime du réel permet de déduire des charges des recettes locatives et de pratiquer des amortissements en LMNP comme en LMP.
Toutes les charges peuvent être déduites du bénéfice dès lors qu’elles sont exposées dans l’intérêt de l’exploitation et qu’elles peuvent être justifiées.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous dégagez un déficit. À noter que celui-ci ne peut pas provenir ni être aggravé par les amortissements. Le traitement du déficit diffère selon votre statut :
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En LMNP, la plus-value immobilière est imposée au régime des particuliers. Pour être intégralement exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, vous devez conserver l’appartement ou maison respectivement 22 et 30 ans.
En LMP, la plus-value immobilière est soumise au régime des professionnels. Il faut réintégrer les amortissements pour le calcul. Pour bénéficier d’une exonération totale de taxation, il faut que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires de l’année où est réalisée la plus-value soit inférieur à 90 000 euros.
Entre 90 000 euros et 126 000 euros, le LMP bénéficie d’une exonération partielle d’imposition de la plus-value.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier personnel excède 1.3 million d’euros. En conséquence, les biens du LMNP entrent dans la base de calcul de l’IFI.
En revanche, pour le LMP, les biens affectés à la location sont considérés comme professionnels. Ils échappent donc à la taxation à l’IFI.
Pour un LMNP, les obligations comptables varient en fonction du régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel.
Le micro-BIC est tout simplement une application du régime de la micro-entreprise à la location meublée. Il ne prévoit aucune obligation comptable pour le LMNP, si ce n’est de tenir à jour un livre de recettes et de dépenses.
Au réel, simplifié ou normal, la tenue de la comptabilité de la location meublée est plus rigoureuse. En effet, il faut pouvoir justifier la déduction des charges, la pratique des amortissements, le report des déficits antérieurs…
Vous devez ainsi produire un certain nombre de documents comptables (on parle de liasse fiscale). Ils seront aussi utiles pour procéder à la déclaration des revenus et en cas de contrôle fiscal. En voici la liste.
Régime réel simplifié :
Régime réel normal :
Si vous êtes assujetti à la TVA (pour dépassement du seuil en franchise en base, ou si vous proposez des services en plus de l’hébergement), vous devez aussi la déclarer.
Non, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un expert-comptable LMNP, en micro-BIC comme au réel. Il est toutefois fortement recommandé de le faire, dès lors que vous avez opté pour le régime du réel. Comme vous l’avez vu au paragraphe précédent, les obligations comptables qui pèsent sur vous sont nombreuses sous ce régime. En cas d’erreur, vous vous exposez à un redressement fiscal.
Autres avantages de l’expert-comptable en LMNP :
Sachez enfin que le fisc contrôle moins les déclarations provenant d’un expert-comptable que celles du LMNP effectuant sa comptabilité par lui-même.
Le coût d’un expert-comptable LMNP ne doit pas être un frein, du moins si vous avez choisi le régime réel. Nous vous rappelons que ses honoraires sont déductibles de vos revenus.
Sinon, le tarif d’un expert-comptable LMNP varie en fonction de nombreux facteurs dont :
Comptez pour un seul logement de 200 à 500 euros par an.
Deux options s’offrent à vous : l’expert-comptable LMNP en ligne ou agence. Le premier présente l’avantage de la souplesse et de la simplicité, sans parler du coût réduit. Avec l’expert-comptable en agence, vous disposerez d’un vrai contact humain. À vous de voir ce dont vous avez réellement besoin !
Le marché de l’immobilier est spécifique, et tous les comptables ne le connaissent pas aussi bien. Il faut donc choisir un professionnel du secteur, qui maîtrise bien les obligations comptables et fiscales du LMNP.
La renommée de l’expert-comptable LMNP et l’ancienneté de son activité sont gages de qualité. Le bouche-à-oreille, les avis sur Internet et les recommandations de vos proches constituent autant de pistes à explorer pour trouver la bonne personne.
Choisissez également un expert-comptable immobilier qui se montre disponible et réactif. Vous pouvez vérifier ce critère en envoyant un mail de prise de contact. S’il y répond très rapidement, c’est bon signe pour la suite de vos relations.
Faites appel à Les Secrets de l’Immo pour concrétiser votre projet de location meublée. Spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, notre équipe vous assiste à toutes les étapes, de la sélection du bien au choix de la fiscalité, en passant par la gestion locative. Il ne vous reste qu’une seule chose à faire : profiter du rendement de votre bien immobilier.