Le marché de l’immobilier est spécifique, et tous les comptables ne le connaissent pas aussi bien. Il faut donc choisir un professionnel du secteur, qui maîtrise bien les obligations comptables et fiscales du LMNP.
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Faut-il faire appel à un expert comptable immobilier pour faire du LMNP ou LMP ?

Vous avez un projet d’investissement locatif en meublé, vous vous demandez donc si vous aurez besoin d’un expert-comptable LMNP et LMP. Tout dépend du régime fiscal que vous choisirez, micro ou réel. Pour choisir votre partenaire, vous prendrez en compte des critères comme sa réputation et sa disponibilité.

 

Quelle est la fiscalité du LMNP et du LMP ?

 

Pour déterminer si vous avez besoin d’un expert-comptable LMNP, rappelons quelles sont la différence et la fiscalité applicable aux statuts LMNP et LMP.

 

Rappel sur la différence entre LMNP et LMP

 

Pour distinguer le loueur en meublé non professionnel (LMNP) du loueur en meublé professionnel (LMP), il faut se baser sur deux critères. Si l’un d’eux fait défaut, vous serez considéré comme un LMNP. Si vous cochez les deux, comme un LMP.

 

  • Les recettes locatives que vous percevez chaque année excèdent 23 000 euros sur l’année civile ;
  • Ces recettes sont supérieures à l’ensemble des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

 

Lire aussi : Quel est le bon taux moyen de rendement pour un investissement immobilier ?

 

Fiscalité du LMNP et LMP

 

Les recettes locatives que vous percevez sont des BIC, car la location meublée est considérée comme une activité commerciale. La fiscalité en LMNP diffère de la fiscalité en LMP pour le traitement du déficit, la taxation de la plus-value et l’assujettissement à l’IFI.

 

L’impôt sur le revenu

 

Il existe deux régimes fiscaux pour l’imposition des loyers : le régime micro-BIC et le régime réel, simplifié ou normal.

 

Le régime micro-BIC

 

Il s’applique de plein droit si vos recettes locatives n’excèdent pas 76 200 euros en location classique, 172 600 euros pour un meublé de tourisme. Vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais profitez d’un abattement de 50 % pour un meublé classique, 71 % en meublé de tourisme.

 

Le régime du réel BIC

 

Plus avantageux pour les contribuables fiscalisés, le régime du réel permet de déduire des charges des recettes locatives et de pratiquer des amortissements en LMNP comme en LMP.

 

Toutes les charges peuvent être déduites du bénéfice dès lors qu’elles sont exposées dans l’intérêt de l’exploitation et qu’elles peuvent être justifiées.

 

Si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous dégagez un déficit. À noter que celui-ci ne peut pas provenir ni être aggravé par les amortissements. Le traitement du déficit diffère selon votre statut :

 

  • En LMNP, vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus de location meublée pendant 10 ans ;
  • En LMP, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global, et reporter l’excédent toujours sur votre revenu global pendant 6 ans.

 

Lire aussi : La liste des équipements obligatoires pour faire de la location meublée

 

L’impôt sur la plus-value immobilière

 

En LMNP, la plus-value immobilière est imposée au régime des particuliers. Pour être intégralement exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, vous devez conserver l’appartement ou maison respectivement 22 et 30 ans.

 

En LMP, la plus-value immobilière est soumise au régime des professionnels. Il faut réintégrer les amortissements pour le calcul. Pour bénéficier d’une exonération totale de taxation, il faut que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans et que le chiffre d’affaires de l’année où est réalisée la plus-value soit inférieur à 90 000 euros.

 

Entre 90 000 euros et 126 000 euros, le LMP bénéficie d’une exonération partielle d’imposition de la plus-value.

 

L’impôt sur la fortune immobilière

 

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier personnel excède 1.3 million d’euros. En conséquence, les biens du LMNP entrent dans la base de calcul de l’IFI.

 

En revanche, pour le LMP, les biens affectés à la location sont considérés comme professionnels. Ils échappent donc à la taxation à l’IFI.

 

Quelles sont les obligations comptables du LMNP ?

 

Pour un LMNP, les obligations comptables varient en fonction du régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel.

 

La comptabilité du LMNP au régime micro-BIC

 

Le micro-BIC est tout simplement une application du régime de la micro-entreprise à la location meublée. Il ne prévoit aucune obligation comptable pour le LMNP, si ce n’est de tenir à jour un livre de recettes et de dépenses.

 

LMNP : comptabilité au régime réel

 

Au réel, simplifié ou normal, la tenue de la comptabilité de la location meublée est plus rigoureuse. En effet, il faut pouvoir justifier la déduction des charges, la pratique des amortissements, le report des déficits antérieurs…

 

Vous devez ainsi produire un certain nombre de documents comptables (on parle de liasse fiscale). Ils seront aussi utiles pour procéder à la déclaration des revenus et en cas de contrôle fiscal. En voici la liste.

 

Régime réel simplifié :

 

  • Un bilan simplifié ;
  • Le tableau des immobilisations, amortissements et éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values ;
  • Le relevé des amortissements dérogatoires, provisions et déficits reportables.

 

Régime réel normal :

 

  • Le bilan ;
  • Le compte de résultat ;
  • Le tableau des immobilisations, amortissements et éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values ;
  • Le relevé des amortissements dérogatoires, provisions et déficits reportables.

 

Si vous êtes assujetti à la TVA (pour dépassement du seuil en franchise en base, ou si vous proposez des services en plus de l’hébergement), vous devez aussi la déclarer.

 

L’expert-comptable en LMNP est-il obligatoire ?

 

Non, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un expert-comptable LMNP, en micro-BIC comme au réel. Il est toutefois fortement recommandé de le faire, dès lors que vous avez opté pour le régime du réel. Comme vous l’avez vu au paragraphe précédent, les obligations comptables qui pèsent sur vous sont nombreuses sous ce régime. En cas d’erreur, vous vous exposez à un redressement fiscal.

 

Autres avantages de l’expert-comptable en LMNP :

 

  • Il vous fait gagner du temps : saisir et mettre à jour les pièces comptables, éditer le bilan et le compte de résultat, transmettre les liasses fiscales à l’administration : tenir une comptabilité est chronophage. Si vous faites le choix de recourir à un expert-comptable LMNP, vous pourrez vous concentrer sur votre cœur de métier et sur votre vie de famille ;
  • Il vous fait bénéficier d’une dispense de majoration des revenus retenus pour le calcul de votre IR : la loi prévoit en effet que le LMNP effectuant seul sa comptabilité se voit appliquer d’office une majoration de 25 %. En sont dispensés ceux qui adhèrent à centre de gestion agréé (CGA) ou qui font appel à un expert-comptable LMNP ;
  • Il vous fait économiser sur votre impôt sur le revenu, puisque son coût est déductible de vos bénéfices ;
  • Il est un spécialiste de la comptabilité et de la fiscalité. S’il connaît d’autres leviers à actionner pour diminuer votre assiette imposable, il vous conseillera sur leur mise en place ;
  • Il vous accompagne ou réalise à votre place votre déclaration de recettes locatives et de revenus.

 

Sachez enfin que le fisc contrôle moins les déclarations provenant d’un expert-comptable que celles du LMNP effectuant sa comptabilité par lui-même.

 

Quel est le prix d’un comptable LMNP ?

 

Le coût d’un expert-comptable LMNP ne doit pas être un frein, du moins si vous avez choisi le régime réel. Nous vous rappelons que ses honoraires sont déductibles de vos revenus.

 

Sinon, le tarif d’un expert-comptable LMNP varie en fonction de nombreux facteurs dont :

 

  • L’étendue de la mission que vous lui confiez ;
  • La zone géographique dans laquelle il exerce son activité ;
  • Sa réputation ;
  • Le montant des loyers que vous percevez ;
  • Le nombre de biens immobiliers en location meublée ;
  • Le mode d’exercice de son activité : en ligne ou au sein d’un cabinet. La première formule est généralement moins coûteuse, car le comptable LMNP a moins de frais de fonctionnement.

 

Comptez pour un seul logement de 200 à 500 euros par an.

 

Comment choisir son expert-comptable LMNP ?

 

Deux options s’offrent à vous : l’expert-comptable LMNP en ligne ou agence. Le premier présente l’avantage de la souplesse et de la simplicité, sans parler du coût réduit. Avec l’expert-comptable en agence, vous disposerez d’un vrai contact humain. À vous de voir ce dont vous avez réellement besoin !

 

Le marché de l’immobilier est spécifique, et tous les comptables ne le connaissent pas aussi bien. Il faut donc choisir un professionnel du secteur, qui maîtrise bien les obligations comptables et fiscales du LMNP.

 

La renommée de l’expert-comptable LMNP et l’ancienneté de son activité sont gages de qualité. Le bouche-à-oreille, les avis sur Internet et les recommandations de vos proches constituent autant de pistes à explorer pour trouver la bonne personne.

 

Choisissez également un expert-comptable immobilier qui se montre disponible et réactif. Vous pouvez vérifier ce critère en envoyant un mail de prise de contact. S’il y répond très rapidement, c’est bon signe pour la suite de vos relations.

 

 

Faites appel à Les Secrets de l’Immo pour concrétiser votre projet de location meublée. Spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, notre équipe vous assiste à toutes les étapes, de la sélection du bien au choix de la fiscalité, en passant par la gestion locative. Il ne vous reste qu’une seule chose à faire : profiter du rendement de votre bien immobilier.

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