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Vous êtes fonctionnaire et souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Votre statut vous offre de nombreux avantages pour le financement de votre acquisition, tant pour le crédit que pour l’assurance et le cautionnement. Toutefois, cette activité ne doit pas nuire à l’exercice de votre mission de service public. En conséquence, nous nous pencherons sur la législation applicable au cumul fonctionnaire / investisseur immobilier.
Prêt immobilier plus facile à décrocher, taux d’emprunt plus avantageux, assurance de prêt moins chère et cautionnement gratuit : voici tous les atouts du statut de fonctionnaire pour un investissement immobilier.
Il existait un prêt immobilier fonctionnaire stricto sensu, mais celui-ci a disparu du paysage bancaire. En outre, il ne vous aurait été d’aucun secours : il était attribué seulement pour l’achat immobilier de la résidence principale.
Aujourd’hui, vous devez démarcher les banques comme les salariés du secteur privé pour trouver votre financement immobilier. Toutefois, vous disposez de deux avantages notables sur ces derniers : la stabilité de l’emploi et la progression continue du traitement indiciaire, qui rassurent les établissements bancaires. Ceux-ci ont ainsi la quasi-certitude que vous ne connaîtrez aucune défaillance dans le remboursement de votre crédit immobilier. C’est pourquoi vous pouvez négocier plus facilement un meilleur taux d’emprunt que les autres emprunteurs.
Toutefois, votre demande de crédit fonctionnaire sera examiné selon les mêmes critères qu’un emprunteur salarié :
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Pour un investissement locatif, le fonctionnaire doit garantir son emprunt avec une assurance de prêt immobilier. Au minimum, il doit être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA).
L’avantage d’être fonctionnaire pour s’assurer, c’est que les mutuelles dont vous relevez peuvent vous proposer une délégation d’assurance à un tarif bien plus compétitif que le contrat groupe de l’organisme prêteur.
Elles peuvent également assurer les métiers à risque comme policier ou militaire moyennant une surprime moins élevée que dans le cadre d’une assurance de groupe.
Outre une assurance emprunteur, vous devez garantir le remboursement de votre prêt avec une sûreté, qui peut être de deux sortes. D’une part, la sûreté réelle, qui peut prendre la forme d’une hypothèse ou d’un privilège de prêteur de deniers. Dans les deux cas, si vous êtes défaillant dans le remboursement du crédit, alors l’établissement prêteur pourra saisir et revendre le bien immobilier pour se payer. L’inconvénient de ces garanties, c’est qu’elles coûtent cher : de 1.5 à 2 % du prix de l’acquisition.
D’autre part, il existe la sûreté réelle, c’est-à-dire le cautionnement. Et le statut d’agent de la fonction publique présente un avantage de taille en la matière, puisque la caution fonctionnaire est proposée moyennant un taux très avantageux, voire même gratuitement. Il convient de se tourner vers les mutuelles de la fonction publique comme la MNH, la MGEN, la MCF ou encore l’AGPM, qui proposent ce type de prestation.
Si dans le privé, le cautionnement représente en moyenne 1.2 % du montant de l’acquisition, avec la CASDEN, par exemple, il est seulement de 0.4 %, soit plusieurs milliers d’euros d’économies. Cet avantage est encore à relier au risque quasiment inexistant de défaillance de l’emprunteur fonctionnaire.
En principe, vous devez consacrer l’intégralité de votre activité professionnelle aux tâches qui vous sont confiées par l’administration qui vous emploie : fonction publique territoriale, fonction publique d’État ou fonction publique hospitalière.
L’interdiction de cumul d’activités doit s’articuler avec une liberté essentielle du fonctionnaire : la libre gestion du patrimoine personnel et familial pour le faire fructifier.
C’est le décret-loi du 29 octobre 1936 qui pose le principe d’interdiction du cumul des fonctions publiques avec une activité dans le privé, pour les fonctionnaires et agents contractuels. Cette interdiction poursuit deux objectifs :
Ainsi, dans sa rédaction originelle, le Code du travail, dans son article L.324-1 interdisait-il « d’occuper un emploi privé rétribué ou d’effectuer, à titre privé, un travail moyennant rémunération », la violation de cette interdiction étant pénalement sanctionnée.
Il existait tout de même certaines dérogations à ce principe, notamment si l’activité secondaire du fonctionnaire avait pour but la création littéraire, les expertises ou consultations.
Cette interdiction de cumuler emploi public et activité dans le privé a été réaffirmée par la loi du 20 avril 2016 relative à la déontologie des fonctionnaires. Celle-ci supporte tout de même des exceptions. Les fonctionnaires peuvent donc, sous conditions, exercer une activité lucrative privée, qui nécessitera soit une autorisation de la hiérarchie, soit une simple déclaration.
Bon à savoir : l’interdiction de cumul concerne les fonctionnaires, y compris fonctionnaires stagiaires, les contractuels et agents non titulaires de droit public et les ouvriers des établissements industriels de l’État.
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La loi de transformation de la fonction publique de 2019 et son décret d’application du 30 avril 2020 exposent les cas dans lesquels un fonctionnaire peut cumuler emploi public et activité privée, moyennant une autorisation de sa hiérarchie ou une simple déclaration.
Ce cas de cumul est prévu pour les fonctionnaires qui viennent d’être recrutés, alors qu’ils sont dirigeants d’une société ou d’une association à but non lucratif. Cette possibilité est offerte pendant une durée d’un an à compter de votre recrutement dans la fonction publique, renouvelable une fois. Vous devez simplement présenter une déclaration à votre hiérarchie.
Les fonctionnaires à temps plein ou à temps partiel peuvent exercer une activité accessoire à condition de ne pas porter atteinte au fonctionnement normal, à la neutralité et à l’indépendance de leur service. Ils doivent au préalable y être autorisés par leur autorité hiérarchique.
Les activités accessoires autorisées sont limitativement définies par le décret :
Comme vous pouvez le constater, l’investissement immobilier ne fait pas partie des activités accessoires autorisées par le décret. Toutefois, en vertu de la libre gestion de votre patrimoine personnel, vous pouvez louer un ou plusieurs biens, tant que ce n’est pas dans un cadre professionnel.
Ainsi, même si vous êtes fonctionnaire, vous pouvez faire de la location nue ou meublée. Attention toutefois, en cas de location meublée, il ne faudra pas dépasser les seuils du LMNP sous peine d’être considéré comme un professionnel (LMP).
Idem pour l’achat revente immobilier qui serait qualifié d’activité professionnelle (marchands de biens). En effet, l’activité de marchands de biens ne s’accorde pas avec le principe de libre gestion du patrimoine personnel du fonctionnaire. En tant que fonctionnaire, pour exercer ce type d’activité, il faudra demander au préalable l’accord de sa hiérarchie.
Quid de l’investissement locatif par le biais d’une entreprise ? La loi vous interdit de participer aux organes de direction des sociétés, mais vous autorise à détenir des parts sociales et à percevoir des bénéfices.
Elle prévoit aussi la possibilité de créer ou de reprendre une entreprise commerciale, artisanale ou libérale à condition d’être à temps partiel et que l’activité soit soumise au régime micro-social, c’est-à-dire sous la forme de la micro-entreprise. Il vous faut au préalable obtenir l’autorisation de votre hiérarchie, qui se basera sur vos fonctions occupées pendant les trois dernières années pour vous l’accorder ou non. Vous pouvez demander à passer à temps partiel pour la création ou reprise d’entreprise. S’il vous est accordé, ce sera pour trois ans maximum.
Si vous êtes à temps plein, vous pouvez uniquement être conjoint collaborateur de l’entreprise, sans rémunération et après déclaration à votre hiérarchie.
En conséquence, pour légalement créer une entreprise dont l’objet est l’investissement immobilier, vous devez :
En ce qui concerne la création d’une SCI en tant que fonctionnaire, la question de la possibilité d’être gérant reste encore flou à ce jour.
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Comme vous le constatez, il est possible de cumuler statut de fonctionnaire et investissement locatif. Les conditions d’emprunt avantageuses abondent dans le même sens. Pour vous aider à concrétiser plus facilement votre projet, Les Secrets de l’Immo vous propose des solutions d’investissement locatif clé en main. Élaboration de votre stratégie d’investisseur, recherche de financement, gestion locative ou encore réalisation des travaux : nous vous offrons notre expertise dans chacun de ces domaines pour faire de votre investissement un succès.