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Vous souhaitez concrétiser un investissement locatif à plusieurs ? Une solution s’impose alors : la création d’une SCI. Cette structure juridique permet en effet d’optimiser l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, et d’ores et déjà, d’en anticiper la transmission. Acheter un appartement en SCI pour le louer suppose de réaliser quelques formalités et de choisir la fiscalité de la société. Nos conseils pour réussir votre investissement immobilier en SCI !
Outil de gestion patrimoniale, la société civile immobilière (SCI) permet de s’affranchir des contraintes de l’indivision et d’organiser tôt la transmission du patrimoine, afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
L’achat d’un bien en SCI est aussi indiqué pour mutualiser les capacités d’emprunt des différents associés, ce qui permet de réaliser un projet immobilier de plus grande envergure.
Dans le cadre d’un achat immobilier à plusieurs, si vous n’optez pas pour la création d’une SCI, vous êtes placé sous le régime de l’indivision. Si celui-ci présente l’avantage de ne nécessiter ni formalisme ni coût, il est néanmoins risqué.
Comme en dispose le Code civil dans son article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». En d’autres termes, si l’un des associés souhaite revendre le logement, il peut y contraindre les autres, à l’amiable ou par voie judiciaire.
En outre, les décisions relatives à l’administration du bien doivent être prises à la majorité des deux tiers, celles qui portent sur sa disposition, à l’unanimité. En cas de mésentente entre les indivisaires, la situation peut tourner au blocage.
En SCI, il appartient au gérant de prendre les décisions entrant dans l’objet social de la société. Les associés peuvent être consultés sur certaines décisions et dans les règles de majorité prévues dans les statuts juridiques de la SCI.
Vous avez peut-être déjà en tête de réaliser un investissement locatif en SCI pour ensuite transmettre la propriété du bien à vos héritiers. Vous pouvez optimiser cette transmission en actionnant plusieurs leviers :
Lire aussi : Quels sont les atouts de la SCI familiale pour assurer sa succession ?
Acheter un appartement en SCI pour le louer présente enfin un intérêt financier. Grâce à sa personnalité morale, la société peut emprunter pour financer son acquisition, soit directement, soit par le biais de ses associés. Elle peut opter pour un prêt amortissable, un prêt in fine, un prêt avec différé de remboursement…
L’emprunt en SCI est avantageux à deux titres :
Étant une société de personnes, et eu égard à sa transparence fiscale, la SCI d’investissement locatif est de plein droit soumise au régime de l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Ce qui signifie en clair que les revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés, s’il y a distribution. Vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus fonciers, à hauteur de votre quote-part dans le capital, comme les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ou les dépenses de copropriété. À la clé, la possibilité de créer un déficit foncier qui vous permet de réduire votre imposition.
Autre option qui s’offre à vous : la SCI à l’IS, imposée à l’impôt sur les sociétés. Les recettes locatives sont donc taxées au niveau de la société, à un taux réduit lorsqu’elles sont inférieures à 38 200 euros. Mais les associés seront également taxés à la flat tax ou à l’IR s’ils décident de se verser les dividendes : c’est le risque de double imposition. En parallèle, il est possible de reporter des déficits antérieurs sur les années bénéficiaires, de pratiquer des amortissements et de déduire les charges engagées au titre de l’exercice social.
Alors, pour acheter et louer un appartement, faut-il préférer une SCI à l’IR ou à l’IS ? Tout va dépendre de la nature de la location (meublée ou vide), de votre tranche marginale d’imposition, de vos projets à moyen et long terme… Autant de questions qui nécessitent l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier.
Lire aussi : Comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers en SCI ?
Pour créer une SCI d’investissement locatif, vous devez réaliser un certain nombre de démarches administratives.
Dans un premier temps, vous devez réaliser des apports pour constituer le capital social de la SCI. Il peut s’agir d’apports en numéraire (somme d’argent) ou d’apports en nature (l’appartement, par exemple). En contrepartie de votre apport, vous vous verrez attribuer des parts sociales représentant votre quote-part dans le capital.
Dans un deuxième temps, il faut rédiger les statuts juridiques de la SCI. Essentiels pour l’organisation et le fonctionnement de la société, les statuts doivent faire l’objet d’une vigilance toute particulière.
Certaines clauses sont obligatoires (dénomination sociale, durée de vie de la société objet social, adresse du siège social…), d’autres sont laissées à votre discrétion (règles de majorité pour les délibérations de l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, par exemple).
Sauf à posséder de solides compétences juridiques, il vaut mieux demander à un expert de rédiger les statuts de la SCI !
Les tiers doivent être informés de la création de la SCI. En conséquence, il convient de publier un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales, en respectant les mentions obligatoires.
Pour avoir une existence juridique, la SCI doit être immatriculée. Cette immatriculation se réalise auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent, à savoir le greffe du tribunal de commerce. Pour obtenir le Kbis de la SCI, il vous faut déposer un dossier comportant notamment :
Premièrement, il vous faut mettre en adéquation la fiscalité de la SCI avec la nature de la location. La mise en place d’une SCI à l’IR n’est possible que pour la location vide, avec une tolérance pour la location meublée dès lors que celle-ci ne représente pas plus de 10 % des recettes de la société. Si vous souhaitez louer votre appartement meublé et que cette location représente l’essentiel des revenus de la SCI, alors il faudra choisir une SCI à l’IS.
Louer un appartement en SCI suppose de respecter les règles de comptabilité applicables en fonction de sa fiscalité. Une SCI à l’IS implique ainsi de tenir une comptabilité d’engagement, pour laquelle il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.
Dans le cadre de la SCI à l’IR, vous devrez déclarer votre quote-part de revenus locatifs aux impôts. Pensez à déduire les charges pour diminuer votre assiette taxable.
Sinon, il appartient au gérant de réaliser toutes les tâches relatives à la mise en location :
Vous cherchez une alternative à la création d’une SCI pour acheter et louer un appartement ? Nos solutions d’investissement locatif clé en main vous permettent d’acquérir un bien immobilier et d’en confier la gestion locative à notre équipe d’experts. Choix de la stratégie fiscale, montage financier, réalisation des travaux : nous nous occupons de tout !