Le temps des bonnes affaires
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32 ans : c’est l’âge moyen auquel les Français réalisent leur premier achat immobilier, selon une étude Harris Interactive pour les Notaires de France. Investir dans l’immobilier jeune permet de bénéficier de nombreux avantages, comme un taux d’emprunt et un taux d’assurance de prêt parmi les plus bas du marché.
En fonction de votre profil d’emprunteur et de votre projet, vous devrez choisir entre acheter votre résidence principale ou faire un investissement locatif, à moins de préférer la détention indirecte d’un bien immobilier, à travers, par exemple, la souscription de parts de SCPI.
Contrairement aux idées reçues, les banques ne rechignent pas à prêter de l’argent aux jeunes pour investir dans l’immobilier. Du fait de leur âge, ceux-ci bénéficient de conditions d’emprunt et d’assurance très avantageuses. En vous lançant tôt dans l’immobilier, vous profitez en outre de la capitalisation des intérêts (rentabilité et rendement), qui vous permettra de réaliser successivement plusieurs projets immobiliers, d’autant plus que vous rembourserez votre crédit tôt.
Il est très souvent plus opportun de se lancer dans un achat immobilier par le biais d’un emprunt, pour bénéficier de l’effet de levier du crédit. Reposant sur l’endettement, celui-ci vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne moindre.
En matière de crédit immobilier, être jeune constitue un plus. Vous êtes en effet considéré comme un profil prospectif, c’est-à-dire comme un emprunteur dont les revenus vont être amenés à augmenter au fil des années. Les banques se montrent ainsi plus enclines à vous proposer un taux d’intérêt faible, d’autant plus que si vous souscrivez chez elle, vous êtes susceptible d’opter pour d’autres produits comme l’assurance de prêt, l’assurance vie, le compte-titres…
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L’assurance de prêt, qui est désormais intégrée dans le calcul de votre capacité d’emprunt, est un autre facteur qui doit vous conduire à investir dans l’immobilier jeune. Représentant jusqu’à 30 % du montant de l’opération, elle présente une spécificité : son taux est largement déterminé par votre âge. En conséquence, plus vous êtes jeune, meilleur est le taux.
Mettons que vous souhaitiez investir dans l’immobilier à 18 ans, au moyen d’un prêt sur 20 ans. À 38 ans maximum, vous serez déjà propriétaire d’un bien immobilier et pourrez envisager de vous lancer dans une deuxième acquisition, alors même que vos revenus auront augmenté, que votre carrière professionnelle sera bientôt à son apogée et que le logement acheté se sera valorisé. Votre capacité d’emprunt sera à son maximum, vous permettant ainsi de réaliser un projet immobilier de plus grande envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport.
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Il existe au moins deux manières d’investir dans l’immobilier jeune : l’achat de la résidence principale ou l’investissement locatif. Dans les deux cas, vous allez générer des gains : plus-value à la revente pour la résidence principale, loyers pour l’investissement locatif. S’opposant à l’épargne, la capitalisation repose sur un principe simple : vous allez réinvestir les gains générés par votre premier investissement dans un autre projet, qui à son tour produira des intérêts.
Le facteur temps est important pour dégager des bénéfices, et c’est là où investir dans l’immobilier jeune prend tout son sens. Prenons l’exemple d’un investissement de 50 000 euros avec un taux de rendement de 5.5 %, débuté à 25 ans et à 35 ans. Dans la première hypothèse, à 50 ans, vous disposerez d’une enveloppe capitalisée de 57 200 euros. Dans la seconde, elle ne sera plus que de 33 487 euros, soit un écart de 23 713 euros pour une période de 10 ans.
Investir dans l’immobilier jeune présente certaines difficultés : la capacité d’emprunt peut être insuffisante et vous ne disposez pas forcément d’un apport personnel.
La capacité d’emprunt désigne le montant maximum que les banques acceptent de vous prêter en fonction de vos revenus et de vos charges. En étant jeune, vous vous situez naturellement en début de carrière, avec le salaire le plus faible. En parallèle, vous faites peut-être face à des charges importantes, comme les mensualités de votre prêt étudiant. En conséquence, votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ou l’achat de la résidence principale ne vous permettra pas forcément de concrétiser l’achat dont vous rêvez. Mais gardez en tête le principe de capitalisation : l’important n’est pas l’envergure du placement, mais de commencer sans plus tarder !
L’investissement sans apport est généralement réservé aux personnes déjà propriétaires ou qui disposent de revenus importants. L’organisme de crédit exigera donc un apport personnel d’au moins 10 % du montant de l’opération, que vous n’aurez peut-être pas eu l’opportunité ou le temps de constituer.
Alors, comment rassembler les fonds nécessaires ? Trois options peuvent être envisagées :
Le plus souvent, vous commencez à investir dans l’immobilier jeune par le biais de l’achat de la résidence principale. En fonction de votre profil et de vos projets, vous pouvez préférer un investissement locatif. Dans ce dernier cas, pour obtenir l’aval de la banque, encore faut-il que les loyers pour vous loger et les échéances du prêt restent inférieurs au taux d’endettement de 35 %.
Acheter sa résidence principale présente de nombreux avantages. D’abord, vous cessez de verser des loyers à fonds perdu pour au contraire poser la première pierre de votre patrimoine immobilier. En outre, vous pouvez bénéficier de prêts aidés réservés à l’achat de la résidence principale, comme le PTZ. Enfin, la plus-value liée à la revente de la résidence principale est exonérée de taxation. Vous pourrez ensuite utiliser la plus-value pour acheter plus grand ou acheter deux biens : l’un affecté à votre usage, l’autre à un investissement locatif.
Attention, pour rentabiliser les frais liés à un achat immobilier, notamment les frais de notaire, vous devez conserver le logement au moins 6 ans, ou il faut que celui-ci se soit valorisé d’au moins 10 %. Si votre carrière débutante risque de vous mener à déménager souvent, ce projet immobilier n’est sans doute pas indiqué.
Généralement, les banques exigent que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale pour vous donner leur accord à un projet d’investissement locatif. La raison est simple : votre capacité d’emprunt risque d’être insuffisante pour vous permettre de souscrire un autre crédit.
Il reste possible de concrétiser un investissement locatif si vous démontrez à l’établissement prêteur que vous avez mûrement réfléchi au projet. Vous devez ainsi étudier avec soin l’adéquation des loyers avec le marché immobilier, la fiscalité (assujettir vos bénéfices au régime micro ou au régime du réel, celui-ci vous permettant de déduire des charges des revenus fonciers), le type de crédit (amortissable, avec différé de remboursement, prêt in fine)…
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Différents placements dans la pierre peuvent être envisagés en fonction de votre âge. Les gains générés par chacun d’eux vous permettront de concrétiser des projets de plus en plus d’envergure.
À 18 ans, vous êtes peut-être encore en train de faire vos études, ou vous n’avez pas eu le temps de mettre beaucoup d’argent de côté. Il existe néanmoins deux solutions pour investir dans l’immobilier à cet âge : le parking et l’investissement indirect.
Investir dans un parking nécessite une faible mise de départ : comptez 20 000 à 50 000 euros à Paris, moins en région. Ce placement présente d’autres atouts : des charges faibles, un bail de location souple, et une rentabilité de l’ordre de 5 %, largement supérieure à celle d’un livret réglementé ou d’une assurance vie en fonds euros.
Vous pouvez souscrire des parts de SCPI, par le biais d’un gestionnaire de patrimoine ou via des unités de compte de l’assurance vie. À la clé, un taux de rendement de 4 %, et vous capitaliserez les intérêts pour vous lancer ensuite dans l’achat de la résidence principale.
Outre vous faire économiser des loyers, l’acquisition de la résidence principale offre un avantage : vous pouvez l’utiliser comme garantie pour obtenir un autre crédit que vous affecterez à un investissement locatif.
À 30 ans, vous n’avez pas forcément le temps ou l’envie de prendre en charge les tâches chronophages liées à un investissement locatif, comme la recherche et la sélection du bien et du locataire ou la gestion locative. Pour vous en affranchir, il existe une option : l’investissement locatif clé en main. Notre équipe d’experts vous accompagne de A à Z dans votre projet, lequel présente un taux de rendement de 5 à 6 %.