Vous avez choisi votre résidence principale en fonction de vos besoins à vous, et non ceux d’éventuels locataires. De fait, sera-t-elle attractive et trouvera-t-elle facilement preneur si vous décidez de la louer ?

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Transformer sa résidence principale en investissement locatif : une bonne idée ?

L’immobilier étant un marché résilient et rentable, vous envisagez de transformer votre résidence principale en investissement locatif. Plusieurs options s’offrent alors à vous : proposer l’intégralité de votre logement en location vide ou meublée, quelques pièces seulement, à l’année ou en saisonnier. Vous devez aussi prendre en compte les caractéristiques économiques d’une telle opération, pour déterminer s’il vaut mieux conserver le bien ou le revendre pour concrétiser un investissement immobilier. Le point avec Les Secrets de l’Immo.

Résidence principale : caractéristiques et fiscalité

Le Bofip donne une définition de la résidence principale, qui est « le logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille ». « Lorsque le contribuable exerce une profession qui l’oblige à de fréquents déplacements, [la résidence principale] est le logement dans lequel sa famille réside en permanence ». L’usage veut que la résidence principale soit celle que vous occupez 8 mois sur 12. Ce qui signifie en d’autres termes que vous pouvez transformer votre résidence principale en investissement locatif pendant 4 mois par an, sans qu’elle perde son caractère d’habitation principale. Car cette transformation a une incidence fiscale. En effet, vous bénéficiez de certains avantages qui s’apparentent à des niches fiscales, comme l’exonération de plus-value pour la revente de la résidence principale, ou l’abattement de 30 % sur sa valeur vénale dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ces avantages tombent dès lors que le bien est intégralement mis en location de longue durée. Autre spécificité de la résidence principale : la plupart des propriétaires ont poussé à fond le cursus de l’endettement pour l’acquérir. La part d’affect est importante pour ce type de bien immobilier, pour lequel on se projette sur la longue durée. Comme bien d’autres propriétaires, vous avez peut-être fait le choix de souscrire un prêt immobilier avec un taux d’endettement de 35 %, afin d’acquérir le logement de vos rêves. Ce qui peut poser problème au moment de transformer votre résidence principale en investissement locatif. Car même si vous allez percevoir des loyers, ceux-ci seront peut-être insuffisants pour couvrir les mensualités et les impôts que vous paierez sur les recettes locatives, sans compter que vous devrez vous-même payer un loyer, sauf à occuper une partie du logement loué. Lire aussi : Comment réaliser un investissement locatif autofinancé ?

Investissement locatif : caractéristiques et fiscalité

Avec un investissement locatif, les considérations affectives n’ont pas lieu d’être : vous recherchez simplement le meilleur taux de rendement de votre placement. Cette rentabilité dépend d’éléments objectifs comme le prix d’acquisition, le montant du loyer, les frais que vous supportez, ou l’adéquation entre les caractéristiques du logement avec les besoins locaux et la clientèle cible. Vous avez choisi votre résidence principale en fonction de vos besoins à vous, et non ceux d’éventuels locataires. De fait, sera-t-elle attractive et trouvera-t-elle facilement preneur si vous décidez de la louer ? Autre aspect à prendre en compte lorsque vous décidez de transformer votre résidence principale en investissement locatif : la fiscalité. La location génère des revenus fonciers (location vide) ou des BIC (location meublée). La loi prévoit certains cas d’exonération de taxation que nous exposerons juste après, mais sinon, vos recettes locatives seront fiscalisées. Encore un facteur que vous devez apprécier dans le calcul de rentabilité de votre investissement locatif et dans le calcul du cashflow. Lire aussi : Comment calculer son impôt sur les revenus locatifs ? Lire aussi : Comment réussir son investissement locatif ?

Transformer sa résidence principale en location vide

La location nue présente un avantage certain : les locataires s’y installent longtemps, vous limitez donc le risque de vacance locative et de turn-over, ce qui a une influence positive sur la rentabilité de l’investissement. En revanche, vous devrez composer avec des contraintes lourdes en termes de location. Vous vous engagez en effet pour trois ans minimum avec le locataire, contre un an en location meublée. S’agissant de la fiscalité, les revenus fonciers perçus peuvent être imposés soit au régime du micro-foncier, soit au régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %, dans le second, vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus locatifs. L’intérêt de ce régime fiscal, c’est qu’il vous permet potentiellement de créer un déficit foncier qui viendra réduire ou supprimer votre imposition.

Transformer sa résidence principale en location meublée

Deux hypothèses doivent ici être envisagées : la transformation d’une partie de la résidence principale en investissement locatif et la transformation intégrale de la résidence principale en investissement locatif.

Transformation d’une partie de la résidence principale en location

Louer une partie de votre résidence principale implique de cohabiter avec le locataire ou de réaliser des travaux afin de vous garantir plus d’intimité (par exemple, en prévoyant deux entrées indépendantes et de louer le rez-de-chaussée de votre maison transformé en studio). En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage financier. Le loyer que vous encaisserez pourra être affecté partiellement au remboursement de votre crédit immobilier, ou au financement d’un autre emprunt pour concrétiser un autre achat immobilier. Fiscalement, l’opération s’avère aussi intéressante. L’administration fiscale vous autorise en effet à ne pas déclarer les revenus locatifs dès lors que :

Les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire s’il a le statut de saisonnier) ;
Vous respectez un plafond de loyer, établi à 140 euros par mètre carré en régions, 190 euros en Île-de-France.

Transformation de la résidence principale en LMNP

La location meublée présente de nombreux avantages, dont une surcote sur le loyer, mais aussi, et surtout, la possibilité d’adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), fiscalement très intéressant. Rappelons à toute fin utile la distinction entre LMNP et loueur en meublé professionnel (LMP). Si vous dégagez plus de 23 000 euros de recettes locatives, et si celles-ci sont supérieures à l’ensemble de vos autres revenus, alors vous êtes considéré comme LMP. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, vous êtes LMNP. L’imposition des BIC de location meublée peut se faire au régime du micro-BIC, avec un abattement de 50 %, ou au régime du réel. Dans cette seconde hypothèse, vous avez le droit de déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation. Vous pouvez en outre pratiquer des amortissements en LMNP. L’amortissement consiste en la déduction fiscale de la dépréciation du bien dans le temps. Il est ainsi possible d’amortir l’intégralité du mobilier et l’immeuble, par composant, à l’exception du terrain. Grâce au mécanisme de la déduction de charges et des amortissements, et de la création d’un déficit, vous pouvez transformer votre résidence principale en investissement locatif sans frottements fiscaux. À savoir : le déficit en LMNP peut être reporté sur vos BIC de location meublée pendant 10 ans.

Transformer sa résidence principale en location saisonnière

La logique est autre ici, puisque vous vous situez sur le meublé de tourisme ou la chambre d’hôte.

Transformer sa résidence principale en meublé de tourisme

Dans ce cas de figure, votre logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Vous louez en effet pour 90 jours maximum, sans que vous soyez présent sur les lieux, à une clientèle de passage. La transformation de la résidence principale en meublé de tourisme s’avère assez contraignant puisque :

Vous devez vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location ;
Dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice, vous devez obtenir un numéro de déclaration auprès de la mairie, qu’il vous faudra indiquer dans les annonces immobilières. Il ne sera pas possible de louer votre logement plus de 120 jours par an.

Fiscalement, les BIC supporteront l’impôt sur le revenu, soit au régime du micro-BIC, avec abattement de 71 %, soit au régime du réel. Lire aussi : Quelle est la fiscalité de la location saisonnière ?

Transformer sa résidence principale en chambre d’hôte

En chambre d’hôte, vous devez proposer une nuitée et un petit-déjeuner. Vous assurez l’accueil des clients puisque vous habitez dans les lieux. Ce mode de location est moins contraignant que le meublé de tourisme, mais il vous faudra :

Vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location ;
Respecter la limite de 5 chambres et 15 invités ;
Offrir une surface minimum de 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ;
Respecter les obligations d’informations sur les prix ;
Remplir une fiche individuelle de police ;
Déclarer la chambre d’hôte en mairie dans certaines communes ;
Obtenir un numéro SIREN.

S’agissant de la fiscalité, vous n’avez pas à déclarer vos recettes locatives tant que celles-ci n’excèdent pas 760 euros par an. Sinon, vous serez soumis au régime du micro-BIC ou du réel.

Revendre sa résidence principale pour faire un investissement locatif

L’avantage de cette formule, c’est que vous conservez le bénéfice de l’exonération de taxation sur la plus-value. Vous devez néanmoins vous interrogez sur la pertinence financière d’une telle opération. En effet, vous avez payé des frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier pour l’acquisition de la résidence principale. Pour les amortir, il faut que vous l’ayez conservée pendant au moins 6 ans ou qu’elle se soit valorisée d’au moins 10 %. De la même manière, vous allez payer des pénalités de remboursement anticipé du crédit, sauf si votre offre de prêt comporte une clause de transférabilité, ou si vous optez pour un prêt achat-revente. Se pose enfin la question de la capacité d’emprunt pour un investissement locatif. La banque examinera vos charges et revenus, étant entendu qu’il est d’usage de retenir jusqu’à 70 % des futurs revenus locatifs dans le calcul des revenus. Vous devrez aussi assumer un loyer pour vous loger. Souvent, il est inférieur à une mensualité de crédit, ce qui est un bon point pour votre dossier. Mais en tout état de cause, vos ressources doivent être suffisantes pour financer l’acquisition à crédit et supporter un loyer. Alors, faut-il mieux transformer ou vendre sa résidence principale pour un investissement locatif ? Tout va dépendre des opportunités de location pour votre bien et sur son secteur, de la rentabilité estimée du bien actuel, du prix de vente que vous pouvez espérer…

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