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Vous envisagez sans doute de financer votre investissement locatif grâce à un prêt immobilier, pour profiter de l’effet de levier du crédit. Se pose donc la question de l’apport personnel. Même si pour un projet d’investissement locatif, il est parfois possible d’emprunter sans apport, la banque exigera le plus souvent que vous disposiez d’une épargne représentant 5 à 10 % de votre achat immobilier.
Augmenter ce montant peut vous permettre d’améliorer votre cashflow. À l’inverse, il est possible d’envisager de conserver cette épargne pour la placer sur des produits financiers rémunérateurs. Alors, quel apport pour un investissement locatif ? Voici des éléments de réponse.
L’apport désigne la part d’épargne que vous pouvez consacrer à votre investissement immobilier. Si la loi ne l’impose pas, les banques l’exigent quasiment systématiquement des emprunteurs, afin de couvrir les frais annexes à l’opération de crédit et de prouver leur capacité d’épargne.
Un achat immobilier suppose toujours l’intervention d’un notaire. Représentant de 7 à 8 % du montant de l’acquisition dans l’ancien, et 2 à 3 % dans le neuf, les frais de notaire font partie des frais annexes au crédit. L’apport sert justement à financer ces frais annexes, que la banque accepte rarement de financer via un prêt sans apport, ou prêt à 110 %. La raison est simple et tient à la mécanique des garanties exigées par l’organisme de crédit pour couvrir l’emprunt.
Avant de vous consentir un emprunt, l’établissement prêteur va s’assurer que votre prêt immobilier est couvert par une assurance emprunteur et par une garantie, aussi appelée sûreté.
Les sûretés peuvent être de deux types : réelles ou personnelles. Dans les sûretés réelles, on retrouve l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (IPPD), qui fonctionnent selon un principe simple. Si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités, le bien immobilier objet du crédit sera saisi et revendu.
La sûreté personnelle est constituée par une caution octroyée par un organisme de cautionnement comme Crédit Logement. Si vous êtes défaillant dans le remboursement du prêt, celui-ci se substituera à vous avant de se retourner contre vous.
Dans tous les cas, les garanties sont octroyées sur la base du capital emprunté. Or si l’on y intègre les frais annexes, ce capital sera supérieur à la valeur réelle du bien sur le marché. Et si l’emprunteur est défaillant et que son bien doit être revendu, alors la banque ou l’organisme de cautionnement perdra le montant affecté au financement des frais annexes. D’où l’importance qu’elle accorde à l’apport pour un investissement locatif !
Vous avez constitué votre apport pour un investissement d’immobilier en mettant régulièrement de l’argent de côté. Cette faculté d’épargne envoie un signal positif aux banques que vous démarchez pour obtenir un prêt. Si vous êtes capable d’épargner régulièrement, a priori, vous serez aussi capable de faire aux échéances régulières que sont les mensualités d’emprunt.
Outre augmenter vos chances d’obtenir un prêt pour un investissement locatif, l’apport présente encore d’autres avantages, comme de vous permettre d’avoir de meilleures conditions d’emprunt et de générer un cashflow positif.
En vous demandant quel apport pour un investissement locatif, soyez conscient que du montant que vous pouvez apporter dépendra notamment le taux d’emprunt. Celui-ci affecte l’équilibre économique de l’opération, car plus il est avantageux, plus vous tirerez une meilleure rentabilité de votre investissement, grâce à un prix d’achat total moins élevé.
En outre, faire un investissement locatif avec apport peut vous permettre de négocier certaines clauses de l’offre de prêt, comme :
Quel apport pour un investissement locatif lorsque l’on recherche à améliorer son cashflow ? Le cashflow désigne les flux financiers entrants et sortants grevant votre investissement.
Dans l’idéal, le calcul du cashflow devrait être positif, car cela signifierait qu’une fois toutes vos charges payées, les recettes locatives génèrent un complément de revenus que vous pouvez réinvestir dans l’immobilier ou sur un autre support.
Un cashflow nul quant à lui assure l’autofinancement de votre investissement, ce qui est déjà un bel objectif. Avec un cashflow négatif en revanche, vous devez consentir un effort d’épargne pour conserver votre logement.
En injectant de l’apport dans l’investissement locatif, vous pouvez soit réduire le montant des mensualités, soit diminuer la durée du prêt. Dans le premier cas, les loyers absorbent une plus grande partie des mensualités, impôts et taxes. Dans le second, vous supprimez plus rapidement un poste de dépenses important. D’où l’importance de l’apport pour le cashflow !
A la question quel apport pour un investissement locatif, il convient d’abord de déterminer sur quel marché vous vous positionnez : neuf ou ancien. Rappelez-vous en effet que le montant des frais de notaire varie en fonction.
L’apport personnel minimum pour un investissement locatif dans le neuf est de 5 %. Pour un achat de 200 000 €, vous devrez donc disposer de 10 000 € d’apport.
L’apport personnel minimum pour un investissement locatif dans l’ancien est de 10 %. Pour un achat de 200 000 €, vous devrez donc disposer de 20 000 € d’apport.
Si vous choisissez le prêt in fine pour concrétiser votre immobilier, le montant de votre apport sera plus élevé. Eu égard au fonctionnement de ce prêt, qui prévoit le remboursement du capital emprunté en une seule fois lors de l’ultime échéance, vous devez nantir 30 % du capital sur un produit financier sécurisé.
Cette question doit être abordée sous deux angles : celui de la fiscalité applicable à l’investissement locatif et celui de la rémunération de l’épargne.
Selon le mode de location retenu, location vide ou location meublée, et du montant des recettes perçues, vous avez le choix entre le régime micro (micro-foncier pour la location vide, micro-BIC pour la location meublée) et le régime réel.
Avec le régime micro, vous ne pourrez pas déduire vos charges et intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers ou BIC. À la place, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % (location vide), 50 % (location meublée) ou de 71 % (meublé classé). Celui-ci est peut-être insuffisant pour absorber vos frais réels, et dans cette hypothèse, augmenter l’apport s’avère intéressant pour diminuer votre charge d’emprunt.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire la plupart de vos charges, dont les intérêts d’emprunt et créer un déficit, lequel est reportable s’il est supérieur à l’impôt dû. Dans cette hypothèse, même si le prêt pour un investissement locatif sans apport vous est consenti moyennant un taux plus élevé qu’avec apport, la mécanique de la déduction et du déficit peut vous faire économiser de l’argent. Cet avantage est encore plus significatif pour un prêt in fine.
En effet, le prêt in fine est proposé moyennant un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt amortissable, ce qui signifie une masse plus importante d’intérêts à déduire. En outre, les mensualités fixes se composant uniquement d’intérêts jusqu’à la dernière échéance, vous profitez pleinement de la déduction jusqu’à solder le prêt.
Il est possible d’optimiser encore la fiscalité de votre investissement locatif en optant pour la location meublée. En fonction des revenus dégagés, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP), un statut qui autorise à pratiquer des amortissements en sus de la déduction des charges.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?
Dans un contexte de taux d’emprunt particulièrement bas, il peut être judicieux de conserver son apport pour le placer sur des produits financiers plus rémunérateurs. En effet, l’apport mettra des années à être remboursé par les loyers perçus et ne produira aucun intérêt. À l’inverse, votre épargne judicieusement placée peut générer des gains que vous investirez ensuite dans un autre bien pour augmenter la surface de votre patrimoine.
Par exemple, si vous vous demandez que faire avec 50 000 euros au lieu de vous en servir comme apport, il est possible de répartir cette somme sur un contrat d’assurance vie multisupport, un PER, des parts de SCPI ou une participation dans un crowdfunding immobilier.
Les Secrets de l’Immo vous propose différents programmes d’investissement locatif clé en main avec ou sans apport. Notre équipe d’experts détermine avec vous quel apport est le plus adéquat à votre projet d’investissement.