Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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L’immobilier est souvent érigé comme le placement préféré des Français laissant sous-entendre que ce type d’investissement est facile d’accès. Alors certes, sur le papier faire un achat immobilier n’est pas une chose bien compliquée en raison notamment de l’intervention d’un notaire conseillant les parties et de la banque pour l’accompagnement sur le volet financement. La véritable difficulté réside dans les différentes étapes de l’investissement locatif conduisant à une rentabilité optimale tout en limitant la prise de risque.
En effet, on parle trop souvent des success-stories en immobilier et trop peu des ratés qui sont pourtant omniprésents. Sur ce sujet, nous pouvons vous conseiller cette lecture instructive sur le biais des survivants.
Ainsi, faire preuve d’humilité et d’objectivité sur ses compétences en matière d’investissement locatif est certainement l’élément primordial de votre succès. Vous serez alors en mesure de compléter vos connaissances avec des recherches ciblées ou de faire le choix de l’accompagnement pour réaliser un investissement locatif rentable !
Afin de vous aider au mieux à vous situer dans votre investissement locatif, il convient de faire un tour des étapes clés de chaque investissement. Cela vous permettra d’avoir une vue d’ensemble et de déceler les complexités afin d’arbitrer l’opportunité de solliciter l’accompagnement adéquat pour votre investissement locatif.
Si vous envisagez un investissement locatif, c’est que vous comptez réaliser certains types d’objectifs. L’objectif le plus courant est la création d’un patrimoine immobilier dans le but d’en tirer à terme des revenus réguliers, c’est-à-dire une forme d’indépendance financière.
D’autres peuvent l’envisager pour préparer leur succession en léguant à leurs héritiers un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses (cela peut être rendu possible grâce notamment au démembrement de propriété et à la création d’une SCI à des fins de succession).
Enfin, en plus de ces objectifs, certaines personnes veulent investir pour bénéficier des niches fiscales immobilières et défiscaliser ainsi leurs autres sources de revenus (professionnels principalement). Entre Pinel, Pinel ancien et Denormandie, nous vous déconseillons au passage ce type d’investissement (sauf exception) en raison de la réduction d’impôt trop faible pour compenser la perte de loyer due à leur plafonnement imposé par ces dispositifs.
Lire aussi : Investissement locatif : faut-il investir en lmnp ou en Pinel ?
Bref, la compréhension de vos objectifs vous permet de définir un cahier des charges pour votre investissement immobilier. Par exemple, si vous souhaitez maximiser votre rentabilité locative, il peut être intéressant d’investir dans une colocation ou un coliving dans les zones à forte tension locative. À l’inverse, si vous recherchez plutôt la stabilité patrimoniale, il peut être opportun d’investir dans un appartement à Paris ou en petite couronne.
Si vous recherchez plutôt à faire des opérations immobilières à court terme pour empocher une plus-value, l’achat revente immobilier peut être une excellente solution.
Mais attention, chacune de ces possibilités nécessite une expertise particulière notamment pour dénicher les bonnes opportunités de marché !
Le marché de l’immobilier n’est pas aussi efficient que les marchés boursiers c’est-à-dire qu’il est possible de trouver de bonnes affaires, mais aussi des mauvaises.
Si cela paraît évident, reste à savoir ce que sont les bonnes et les mauvaises affaires. En effet, la plupart des investisseurs ne bénéficiant pas d’accompagnement vont se baser majoritairement sur le prix au m2 pour le comparer à la moyenne. Mais, il existe parfois des affaires en or alors même que le bien est surcoté de 30 % par rapport à cette moyenne.
Pour voir cette belle affaire, il faut être capable d’envisager le potentiel de valorisation du bien grâce notamment aux travaux, au public cible de sa mise en location, à l’aménagement des espaces et à son ameublement. Si Stéphane Plaza a su faire tant d’émules avec son fameux home staging, c’est qu’une simple mise en valeur et une réflexion nouvelle sur un bien immobilier peuvent complètement changer la valeur qu’on lui donne.
Il en va de même pour l’optimisation des espaces : certains bien de 20 m2 peuvent en paraître 40 tandis que certains de 40m2 peuvent en paraître 20…
Se faire accompagner pour son investissement locatif par un professionnel capable de voir le potentiel de chaque bien immobilier est un véritable atout pour optimiser et négocier le prix d’acquisition (et donc votre rentabilité). D’autant que l’agent immobilier, responsable de l’évaluation du prix de vente, dispose rarement des compétences adéquates pour prendre en considération toutes les dimensions de la mise en valeur du bien (c’est un commercial en immobilier pas un spécialiste du BTP).
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Le choix du montage fiscal est un point souvent négligé par les personnes ne bénéficiant pas d’un accompagnement pour leur investissement locatif.
Pourtant, vous le savez certainement, l’immobilier et ses revenus sont fortement taxés par les pouvoirs publics (ces derniers, pour des raisons compréhensibles, préfèrent les entrepreneurs aux rentiers). La fiscalité joue donc un rôle primordial dans l’optimisation de la rentabilité de votre investissement locatif.
C’est pourquoi chaque projet d’investissement locatif doit laisser place à une réflexion sur le montage fiscal le plus adapté aux objectifs de l’investisseur et à sa situation patrimoniale. Ainsi, il convient notamment d’arbitrer :
Bref, à défaut d’être fiscaliste, en raison de la complexité des différents régimes et de leur imbrication, il apparaît opportun de se faire accompagner sur ce point pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif et éviter le risque d’un redressement fiscal.
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La recherche de financement est indispensable pour générer une forte rentabilité grâce à l’effet levier immobilier. Pour cette raison, peu importe que vous disposiez de l’épargne nécessaire pour acheter en cash, nous vous recommandons fortement de recourir à l’emprunt immobilier !
Ceci étant, les banques peuvent être frileuses à l’idée de vous prêter de l’argent pour faire un investissement locatif si vous n’êtes pas expérimenté outre mesure. Au contraire, en étant accompagné par des professionnels pour votre investissement, elle y verra un gage supplémentaire de réussite de votre projet.
De plus, ce dernier pourra négocier pour vous un prêt parfaitement adapté à votre projet avec des conditions de remboursement imbattables au regard de votre dossier emprunteur.
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La réalisation de travaux est le premier vecteur de rentabilité à court terme de votre investissement locatif. Mais encore faut-il que ces derniers soient pensés et réalisés correctement !
Cette étape est particulièrement délicate en raison de son coût et de ses enjeux. À défaut d’être accompagné, vous pourriez ne pas déceler les imperfections dans l’exécution des travaux. Ces dernières se révéleront en présence de vos locataires augmentant ainsi le coût de la gestion locative et générant des coûts de réparation importants.
Côté conception, être capable d’organiser l’espace et l’optimiser est un véritable travail dont les architectes ont très largement le monopole. En plus de porter la responsabilité du projet, ils seront par exemple capables de vérifier en amont la faisabilité d’un projet de surélévation !
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Gérer les locataires au quotidien peut vite devenir chronophage et coûteux (surtout si votre bien tombe en lambeaux à cause de travaux mal exécutés).
Sauf si vous avez beaucoup de temps et une appétence pour le sujet, nous vous recommandons de vous faire accompagner sur cette question voire de déléguer totalement la gestion locative.
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Reste à savoir quel professionnel est le plus à même de vous accompagner pour votre investissement locatif, et ce de la meilleure manière à chaque étape de votre projet.
Ainsi, vous avez le choix entre solliciter plusieurs spécialistes pour chacune des étapes ou solliciter un spécialiste de l’immobilier sur la totalité de votre investissement locatif.
La première option peut poser un véritable problème de continuité dans la gestion de projet où chaque spécialiste ne disposant pas de la vue d’ensemble suffisante peut être amené à faire des recommandations contradictoires. La deuxième option est donc à privilégier, mais à qui contacter pour votre investissement locatif ?
Aussi, il pourrait être tentant d’apprendre tous les savoirs nécessaires pour faire votre investissement locatif sans accompagnement grâce à une formation en investissement immobilier.
“La connaissance s’acquiert par l’expérience, tout le reste n’est que de l’information.” disait Albert Einstein.
Bien qu’il existe d’excellentes formations en immobilier (mais aussi beaucoup d’arnaques !), une formation sans pratique ne saura pas vous fournir les compétences nécessaires pour rivaliser avec un professionnel de l’immobilier en quelques mois.
Pour autant, en complément de votre formation, rien ne vous empêche d’apprendre à leur côté en vous faisant accompagner dans un premier temps afin de gagner en autonomie sur vos futurs investissements locatifs !
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La situation la plus courante en matière d’accompagnement pour un investissement locatif est de faire appel à un agent immobilier.
Au fait de la réalité du marché immobilier sur lequel il opère, l’agent immobilier est capable de vous dispenser des conseils pour bien choisir votre bien immobilier. Il peut aussi vous fournir des opportunités immobilières dites off market (en dehors du marché).
Néanmoins, les connaissances de la plupart des agents immobiliers restent limitées sur les sujets relatifs à la fiscalité, aux travaux et à la gestion de patrimoine. C’est pourquoi il est préférable de s’orienter vers un spécialiste de l’investissement locatif.
Quoi de mieux que de se faire accompagner par une entreprise spécialisée dans l’investissement locatif des particuliers. À chaque étape du projet d’investissement, vous bénéficiez d’un accompagnement par des spécialistes dédiés (architectes, gestionnaires de patrimoine, chefs de chantier, conducteurs travaux…).
Le fait de pouvoir bénéficier des meilleurs conseils et déléguer entièrement votre investissement à des professionnels vous permet de doper la rentabilité de votre investissement tout en limitant votre prise de risque.
Alors certes, l’accompagnement clé en main implique un coût supplémentaire pour l’investisseur, mais il est largement compensé par les perspectives financières offertes par un accompagnement de qualité !
Alors, n’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus !