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Pour réaliser un projet d’investissement locatif, vous envisagez de créer une SCI entre amis. Ce montage permet de contourner les écueils de l’indivision et facilite ainsi la gestion du patrimoine. Vous devez vous poser les questions de la répartition du capital entre vous, du financement de l’acquisition et de la fiscalité.
Il n’est pas possible de constituer seul une société civile immobilière. Au moins deux personnes doivent s’associer pour la créer, qui mettent leurs ressources en commun et ont pour objectif de réaliser l’objet social.
En contrepartie de leurs apports dans le capital social de la SCI, les amis reçoivent des parts sociales, qui leur donnent droit à une quote-part des bénéfices de la société et celui de participer aux décisions collectives.
La SCI entre amis a pour objet l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Dotée de la personnalité morale et distincte de ses associés, la SCI entre amis est administrée par un gérant. Elle permet ainsi de s’affranchir des contraintes de l’indivision.
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A défaut de monter une SCI entre amis, vous serez placé sous le régime de l’indivision. Il prévoit que chaque indivisaire est propriétaire du bien immobilier, à concurrence de sa quote-part d’acquisition. Si vous n’indiquez rien sur l’acte d’achat, vous serez considérés comme propriétaires à parts égales.
Si l’indivision présente l’avantage de ne nécessiter ni formalisme ni frais, elle a un inconvénient majeur : sa rigidité. En effet, les décisions portant sur l’administration et la gestion des biens doivent être prises à la majorité des deux tiers, celles portant sur la disposition des biens, à l’unanimité. Il n’est donc pas rare d’être confronté à une situation de blocage, sauf à rédiger une convention d’indivision et de nommer un gérant.
Dans une SCI entre amis, c’est le gérant qui prend l’ensemble des décisions entrant dans l’objet social. Pour les autres décisions, et en fonction de ce que prévoient les statuts juridiques, la collectivité des associés doit être consultée dans le cadre d’une assemblée générale.
Autre inconvénient de l’indivision : elle ne permet pas de sécuriser et de pérenniser la détention du patrimoine. Le Code civil prévoit en effet que nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision et que le partage peut être provoqué à tout moment.
Si l’un des amis décide de revendre sa part, les autres ne peuvent pas s’y opposer. Ils disposent d’un droit de préemption sur cette part, mais à défaut de rachat par l’un d’eux ou par un tiers, le bien sera revendu.
L’indivision est donc une solution provisoire, alors que la SCI entre amis s’inscrit sur le long terme. Les biens appartiennent à la société, pas aux associés, qui en sont propriétaires de manière indirecte. Ils peuvent revendre leurs parts, mais pas la fraction du bien correspondant directement.
La loi n’impose pas de capital social minimum ou maximum pour constituer une SCI. Il peut être fixe ou variable. Il est composé d’apports en numéraire (somme d’argent) et d’apports en nature (par exemple, un logement).
La loi n’impose pas de libérer les apports en numéraire à la création de la société, et les apports en nature n’ont pas non plus à être évalués par un commissaire aux apports. Le capital est ensuite divisé en parts sociales, lesquelles sont réparties entre les associés en proportion des apports qu’ils ont consenti à la SCI entre amis.
Souvent, la répartition est égalitaire : à 50 / 50 % par exemple. En cas de mésentente des associés, le risque de blocage n’est pas loin, d’où l’intérêt de préférer une répartition inégalitaire (51 % / 49 % par exemple). L’associé majoritaire peut être celui qui occupe la fonction de gérant.
La capacité d’emprunt de chaque associé peut également être une piste pour la répartition du capital. Celui qui peut emprunter le plus apportera plus à la société et se verra donc attribuer plus de parts sociales.
Deux options s’offrent à vous pour l’achat du bien : un prêt immobilier au nom de chacun des associés ou un crédit immobilier au nom de la SCI entre amis. Il n’existe pas d’emprunt spécifique pour les SCI. L’acquisition peut donc être financée par un prêt amortissable, un prêt in fine, un prêt avec différé de remboursement…
Le taux du prêt immobilier de la SCI entre amis dépend du profil de chaque associé et de la durée de remboursement.
Comme pour un crédit avec un particulier, l’emprunt de la SCI avec des amis doit être couvert par une assurance de prêt, qui garantit la banque contre le décès et la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA) des associés.
Comme elle est une personne morale, elle peut emprunter indépendamment de ses associés. Après décision unanime des associés, le gérant dépose une demande de prêt auprès d’une banque, et les fonds seront crédités sur le compte bancaire de la SCI entre amis. Le remboursement est opéré par le biais de ce même compte ou des apports consentis sur les comptes courants d’associés.
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Chaque associé démarche les organismes de crédit, pour un emprunt à titre personnel. Une fois celui-ci accepté, les amis affectent les fonds reçus au capital de l’entreprise, à la création ou dans le cadre d’une augmentation de capital, ou au compte-courant d’associé.
La SCI entre amis est une société de personnes transparente. De plein droit, elle est soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu : c’est la SCI à l’IR. Il appartient aux associés de payer l’impôt.
Sur option, vous pouvez préférer une SCI à l’IS. Si vous envisagez de faire de l’avantageuse location meublée, vous serez même contraint d’opter pour une SCI à l’IS si les recettes locatives meublées représentent plus de 10 % des recettes totales d’activité.
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Dans ce cas de figure, les revenus locatifs ne font l’objet d’aucune imposition au niveau de la société. La transparence fiscale fait peser l’impôt sur les associés, ce qui comporte toutefois un avantage pour ces derniers.
Ils peuvent en effet déduire un certain nombre de charges de leurs revenus locatifs et créer ainsi un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur leur revenu global et reporté pendant 6 ans dans une limite de 10.700 euros par an, hors intérêts d’emprunt.
Autre avantage : vous profitez du régime fiscal des plus-values des particuliers, qui prévoit une exonération d’impôt sur le revenu et une exonération de prélèvements sociaux dès lors que vous conservez le bien respectivement 22 et 30 ans.
Enfin, du fait de la transparence fiscale, les associés peuvent bénéficier des réductions d’impôt accordées au titre des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques.
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La SCI entre amis avec option à l’IS introduit une double imposition :
Le régime des plus-values professionnelles est un autre écueil de ce type de société. L’imposition porte sur la valeur nette comptable du bien immobilier, avec réintégration des amortissements. En d’autres termes, plus vous gardez longtemps le bien, plus l’assiette de la plus-value est importante.
Alors entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS, que choisir ? Faites le point avec un conseiller, qui saura vous orienter vers l’une ou l’autre de ces solutions en fonction de votre projet immobilier.
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Pour monter une SCI entre amis, vous devez suivre le formalisme applicable à la création de société et réaliser un certain nombre de démarches administratives.
Dans un premier temps, vous devez rédiger les statuts juridiques de la SCI entre amis. Ceux-ci ont pour but d’organiser le fonctionnement de l’entreprise : aucune clause ne doit être laissée au hasard. Il est recommandé de faire appel à un professionnel et de ne pas se contenter des modèles gratuits disponibles sur Internet.
Ensuite, il vous faut publier un avis de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales.
Puis, vous remplirez le formulaire Cerfa M0 de constitution d’une SCI, en indiquant notamment le choix de l’option fiscale et les noms des associés et du gérant.
Enfin, vous procéderez à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous déposerez un dossier comportant un exemplaire des statuts, l’avis de parution de l’annonce légale et d’autres pièces justificatives auprès du greffe du tribunal de commerce.
Une fois toutes ces formalités réalisées, vous recevrez le Kbis de l’entreprise.