Le temps des bonnes affaires
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Pour diversifier vos placements et trouver de la performance, l’investissement immobilier reste incontournable. Les investisseurs qui peuvent acheter comptant se privent de l’effet de levier du crédit. Mieux vaut opter pour le financement de l’investissement locatif par crédit. Alors, quel type de prêt choisir ? Comment le garantir et en optimiser la fiscalité ? Réponses avec Les Secrets de l’Immo !
L’investissement locatif consiste à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers que vous proposez en location pour en tirer des loyers.
Ce placement dans la pierre vous permet :
Selon votre stratégie d’investisseur, vous avez le choix notamment entre :
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Charges déductibles des loyers perçus et meilleur taux de rendement locatif ne constituent que deux exemples des avantages du financement par crédit d’un achat locatif.
En optant pour un prêt immobilier locatif, vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit. Moyennant un faible effort d’épargne, vous utilisez l’argent des banques pour accroître la surface de votre patrimoine immobilier et doper le rendement de votre investissement. Votre épargne reste disponible pour d’autres projets.
Structurelle depuis les années 2010, la chute des taux immobiliers donne tout son sens à l’achat locatif avec emprunt. Comme votre taux de crédit est inférieur au taux de rentabilité brut de votre investissement, vous êtes forcément gagnant.
En parallèle, le capital que vous conservez peut être placé sur des actifs financiers ou investi en SCPI, pour vous offrir aussi des gains et intérêts, qui viennent se cumuler aux loyers. Soit une fois les impôts payés, une rentabilité nette supérieure au coût de l’emprunt.
Concrètement, vous disposez de deux régimes fiscaux pour l’imposition de vos revenus locatifs :
Le régime réel s’avère une excellente option pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif du point de vue du financement.
Les intérêts d’emprunt constituent en effet une charge déductible. Selon le type de prêt locatif que vous souscrivez, amortissable ou in fine, vous pourrez diminuer votre base imposable de manière plus importante et sur une plus longue durée.
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Ultime avantage du financement de l’investissement locatif par crédit : l’assurance de prêt. En cas de décès ou de perte totale et irréversible de l’autonomie de l’acheteur, l’assureur prend le relais pour solder le prêt immobilier. Le bien immobilier est payé, vos proches peuvent le conserver ou procéder à sa revente et utiliser l’épargne non investie dans l’acquisition comme ils l’entendent.
Les primes de l’assurance emprunteur constituent également une charge déductible au régime du réel, tout comme les primes de l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), la garantie des loyers impayés ou l’assurance vacance locative.
Le financement d’un investissement locatif doit être soigneusement étudié, afin d’assurer l’équilibre économique et fiscal de l’opération. Trois options s’offrent à vous : le prêt amortissable locatif, le prêt locatif in fine et le prêt locatif hypothécaire.
Vous devrez l’assortir d’une garantie (sûreté réelle ou sûreté personnelle) et choisir la durée de remboursement. Pour optimiser le cashflow de votre investissement locatif, vous pouvez mettre en place un différé de remboursement.
C’est le crédit immobilier le plus fréquent, et vous êtes sans doute déjà familier de son fonctionnement. La masse des intérêts d’emprunt est déterminée par un taux appliqué non pas au capital emprunté, mais au capital restant dû. Ainsi, le volume mensuel des intérêts d’emprunt est dégressif.
Voici un produit qui s’adresse avant tout aux investisseurs des tranches marginales d’imposition les plus hautes. Le fonctionnement du prêt in fine diffère de celui du prêt amortissable, en ce que les mensualités d’emprunt se composent uniquement d’intérêts. Vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, lors de la dernière échéance. Vous bénéficiez ainsi de la déduction des intérêts jusqu’à l’avant-dernière mensualité.
Les autres spécificités du financement locatif par prêt in fine sont :
Le prêt hypothécaire est tout simplement un prêt immobilier assorti d’une hypothèque. Il peut être amortissable ou in fine. Ce montage financier est privilégié lorsque les organismes de cautionnement ou les assureurs refusent votre dossier.
Il constitue également une piste à explorer pour financer une nouvelle acquisition en l’absence d’apport, puisque vous pouvez obtenir jusqu’à 50 % de la valeur du patrimoine hypothéqué en prêt.
La durée de remboursement a une influence sur le taux d’emprunt que vous obtenez. Plus elle est courte, meilleur est le taux et inversement. En locatif, elle est limitée à 25 ans. Vous adapterez la durée à votre âge et à votre effort d’épargne, en fonction de votre taux d’endettement (montant de la mensualité inférieure à un gros tiers de vos revenus).
Les Secrets de l’Immo vous propose une solution performante pour accroître le cashflow de votre investissement : le différé de remboursement. Utile lorsque l’entrée du locataire dans les lieux n’est pas immédiate (construction, VEFA, réalisation de travaux), il permet de reporter l’amortissement du capital de 36 mois.
De cette manière, vous n’êtes pas contraint d’assumer les mensualités sans le secours des loyers. Cela vous permettra de dégager un surplus de trésorerie afin de faire face aux éventuelles dépenses futures (charges exceptionnelles de copropriété, entretien du logement…) et vous protéger un maximum contre les risques immobiliers (vacances locatives, impayés…). Et si vous êtes à l’aise financièrement, à affecter, pourquoi pas, à un autre financement locatif !
En crédit investisseur, le taux d’intérêt est plus élevé que dans le cadre de l’achat de la résidence principale. Il dépendra de plusieurs facteurs, dont la durée, la stabilité de votre situation professionnelle, les risques que vous faites courir à l’établissement prêteur…
Reste la possibilité de le négocier avec l’aide d’un courtier ou d’un professionnel comme Les Secrets de l’Immo, qui négocie pour vous tous les aspects du crédit immobilier relatif à votre investissement locatif. Rappelez-vous que les intérêts ne sont pas un frein à l’investissement, puisque vous pouvez les déduire de vos recettes locatives.
Outre l’assurance de prêt, le financement de l’investissement locatif est octroyé moyennant la souscription d’une garantie, personnelle ou réelle.
Le plus souvent, un organisme de cautionnement se porte garant pour vous du remboursement de l’emprunt. Sinon, vous pouvez choisir l’hypothèque ou l’inscription en privilège de prêteurs de deniers (IPPD), plus chères que le cautionnement.
Aujourd’hui, il est devenu très difficile d’emprunter sans apport pour un investissement locatif ou tout autre projet immobilier. Destiné à financer les frais annexes au crédit comme les frais de notaire, frais de dossier frais de garantie, l’apport personnel permet aussi une négociation du taux et des conditions d’emprunt auprès des établissements bancaires.
D’au moins 5 % dans le neuf et de 10 % dans l’ancien, son montant doit faire l’objet d’une réflexion aboutie pour assurer l’autofinancement de l’investissement ou un cashflow positif.
Lire aussi : Quel apport pour un investissement locatif ?
Si l’acquisition de la résidence principale donne lieu à de nombreuses aides d’État, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale, l’investissement locatif est seulement éligible aux dispositifs de défiscalisation.
La loi Pinel, la loi Malraux, et le dispositif Censi-Bouvard, pour ne citer que les plus connus, vous offrent une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location de plusieurs années à un loyer plafonné. À voir s’ils sont avantageux pour vous, en fonction de votre TMI et montant d’imposition.
Lire aussi : Faut-il investir en LMNP ou en loi Pinel ?
Pour vous accorder un financement d’investissement locatif, les organismes bancaires s’attachent avant tout à votre capacité d’emprunt. Le montant maximum que vous pouvez emprunter dépend de critères tels que vos revenus, vos charges, votre taux d’endettement (aujourd’hui limité à 35 %, sauf pour 20 % des dossiers) et votre apport personnel.
Dans les revenus, les banques acceptent de prendre en compte une fraction laissée à leur discrétion des loyers futurs (en moyenne, 70 %).
Dernier conseil pour le financement de votre investissement locatif : pensez à négocier les conditions d’emprunt, comme les pénalités de remboursement anticipé ou la clause de report.