Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Comme le veut l’adage, mieux vaut ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Vos avoirs doivent donc être investis sur divers supports de placement, selon vos projets, leurs horizons et votre appétence ou aversion au risque, en équilibrant le rapport risque / rendement. Pour diversifier votre épargne, deux solutions s’offrent à vous : les actifs financiers et l’immobilier. Voici notre guide pour une diversification de l’épargne optimale grâce à l’immobilier !
Diversifier son épargne consiste à procéder à l’allocation des avoirs sur divers supports de placement, en fonction de critères tels que l’horizon de placement, les avantages fiscaux de chaque support, le potentiel de rendement et la liquidité des avoirs.
Assurance vie, plan d’épargne en actions (PEA), plan d’épargne retraite (PER), compte-titres, placements exotiques (or, vin, forêts…), immobilier locatif ou en détention indirecte : vous disposez de nombreuses options pour diversifier votre épargne. Mais vous n’allez pas épargner de la même manière selon si vos fonds sont destinés à vous offrir un tour du monde dans un an, un complément de revenus à la retraite dans 25 ans ou un achat immobilier dans 10 ans.
Excepté les fonds en euros et les obligations d’État, l’immense majorité des actifs financiers et immobiliers que nous venons d’exposer sont soumis aux fluctuations des marchés. Or mathématiquement, plus vous investissez sur le long terme, plus le risque de perte en capital se dilue : les gains viennent apurer les moins-values.
Il convient donc de mettre en corrélation la répartition de votre épargne avec vos objectifs et horizons de placement, pour vous affranchir des risques liés à la versatilité des marchés. Vous pouvez vous permettre d’investir sur des supports risqués comme les actions d’entreprise dès lors que votre projet est à long terme. À l’inverse, si vous souhaitez retirer de l’argent à court terme, il vaut mieux privilégier les supports sécurisés, et surtout, liquides.
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Certains placements comme le PER vous interdisent de retirer les fonds sauf dans certains cas spécifiques (décès de l’époux par exemple). Ce manque de liquidité posera naturellement problème si vous avez besoin de procéder à des retraits pour réallouer vos avoirs.
Outre la liquidité des actifs, vous devez prendre en compte la fiscalité applicable aux retraits pour optimiser la diversification de votre épargne. Prenons l’exemple de l’assurance vie, où les rachats restent possibles à tout moment, mais où la fiscalité s’avère bien moins intéressante si vous les réalisez avant 8 ans de détention du contrat.
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Votre épargne investie sur des placements sécurisés à rendement fixe, comme les livrets d’épargne (livret A, LDDS, notamment), ou sur les fonds en euros proposent une sécurité indéniable, mais présentent un inconvénient notable : le rendement servi est inférieur à l’inflation. Celle-ci vient grignoter vos gains et réduire votre pouvoir d’achat. D’où l’intérêt de diversifier pour améliorer le rendement global des actifs !
La diversification équilibrée de l’épargne repose sur un système pyramidal. Le socle est constitué par des supports au rendement faible, voire nul (achat de la résidence principale et livrets), puis plus vous montez dans la pyramide, plus vous investissez sur des supports à fort potentiel de rendement, mais sur du long terme, eu égard au risque. La pointe est représentée par les placements atypiques.
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L’épargne de précaution est celle que vous pouvez retirer à tout moment pour faire face aux dépenses imprévues ou pour la réinjecter dans d’autres projets (par exemple, pour servir d’apport à un investissement locatif). Elle se limite à quelques mois de salaires, placés sur des livrets réglementés.
Objectif : court terme.
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Les fonds en euros de l’assurance vie vous permettent de sécuriser une fraction de votre épargne, car le capital est garanti par l’assureur. En contrepartie, le rendement est moindre : il s’établit à 1.30 % en 2020 selon la FFA, soit moins de 1 % une fois la flat tax payée.
Objectif : court et moyen terme.
Ici, vous allez investir dans des unités de compte de l’assurance vie, un PEA (ces deux produits étant des enveloppes fiscales), des trackers ou de l’immobilier en détention indirecte (SCPI et crowdfunding immobilier notamment).
Pour les UC, notez que le rapport risque / rendement est exprimé sur une échelle de 1 à 7, de la moins risquée à la plus risquée.
Diversifier son épargne consiste ici à allouer vos actifs sur plusieurs classes d’actifs (actions, obligations…) en fonction du risque attendu (faible ou élevé), mais également sur plusieurs secteurs d’activités (santé, énergies vertes…) et zones géographiques (France, Europe, international), pour limiter la moins-value à la sortie.
Objectif : moyen et long terme
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Ici, l’objectif est de placer l’épargne sur des supports dont vous n’attendez pas un rendement régulier, mais une potentielle plus-value à la cession. Investissements forestiers, cryptomonnaies, vin, montres de luxe en forment autant d’exemples. Limitez ces placements à 5 à 10 % de votre patrimoine.
Objectif : long terme
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Plusieurs facteurs plaident en faveur de la diversification de l’épargne sur l’immobilier : la résilience du marché, l’importance de l’effet de levier et le rendement.
Si les investisseurs aiment autant l’immobilier, c’est parce qu’il constitue un marché qui rebondit facilement, même après des crises financières ou sanitaires. La raison est simple : les particuliers comme les professionnels ont besoin d’un lieu pour vivre ou pour exercer leur activité. La production de logements neufs, insuffisante, et l’augmentation de la population mondiale créent en outre une situation de tension foncière qui valorise le potentiel de rendement d’un placement dans la pierre.
L’effet de levier repose sur l’acquisition d’un patrimoine d’envergure moyennant un faible apport personnel et un faible effort d’épargne. Avec 40 000 euros, vous pouvez acheter un bien immobilier de 400 000 euros. Le taux d’emprunt historiquement bas du prêt amortissable augmente cet effet de levier.
De plus, l’achat avec un prêt immobilier présente un intérêt fiscal, particulièrement avec un prêt in fine : vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et d’autres charges de vos revenus fonciers pour créer un déficit foncier, lequel vient diminuer ou supprimer votre imposition.
À savoir : l’immobilier est le seul placement pour lequel vous pouvez obtenir un emprunt. Les banques refusent en effet de prêter de l’argent pour spéculer sur les marchés financiers.
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Que vous vous positionnez en investissement locatif direct ou indirect, vous pouvez escompter un rendement largement supérieur à l’inflation grâce à l’immobilier. Dans les villes comme Paris, où le prix d’achat des biens vient amoindrir le taux de rendement, celui-ci s’établit tout de même à 3 %. Il est en moyenne de 4 % pour les SCPI de rendement, et peut s’envoler jusqu’à 10 % sur certaines villes où le prix d’achat est faible, et la tension locative, soutenue. Pour vous offrir un pareil rendement sur les marchés boursiers, vous devez composer avec une forte prise de risque.
Plusieurs options s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier : la pierre-papier, l’investissement en nom propre et l’investissement locatif clé en main.
Nous laissons de côté l’investissement dans les OPCI, les SIIC et le crowdfunding immobilier, non pas parce que ces supports immobiliers ne présentent pas d’intérêt, mais parce que vous ne pouvez pas emprunter pour investir, alors qu’il est possible d’investir à crédit dans les SCPI.
La société civile de placement immobilier (SCPI) est une bonne alternative pour diversifier son épargne dans l’immobilier, car elle se décline en trois grandes familles qui s’adaptent aux objectifs de tous les épargnants :
La réussite d’un investissement immobilier dépend bien entendu du soin que vous apportez à la sélection du bien et à son adéquation avec votre public cible (un T3 à proximité des écoles pour les familles par exemple).
La fiscalité ne doit rien laisser au hasard : statut LMNP ou LMP, déficit foncier en location vide, régime micro ou régime réel, vous devrez étudier avec attention votre stratégie de placement au regard de votre situation familiale, professionnelle et patrimoniale.
L’avantage est bien entendu le rendement, mais vous devrez composer avec les aléas de la location (vacance locative, loyers impayés, dégradations…) et les contraintes de la gestion locative (recherche et sélection du locataire, rédaction du bail…).
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L’investissement locatif clé en main consiste à se faire accompagner sur toutes les étapes qui jalonnent le projet de placement immobilier, pour s’offrir le meilleur rendement et s’affranchir de la gestion locative.
Les Secrets de l’Immo vous propose ainsi de construire sur-mesure votre investissement, en vous orientant sur le type de prêt à sélectionner et la fiscalité de votre placement, en confiant les travaux à une équipe internalisée, en sélectionnant le locataire pour vous protéger contre les risques locatifs… Contactez-nous pour en savoir plus !